%25 zam sınırına rağmen ev sahibim iki kat kira istiyor, ne yapmalıyım?

Question

Kira kontratım bu ay bitiyor ve ev sahibim mevcut kira bedelinin neredeyse iki katını talep ediyor. Yasal olarak %25 zam sınırı varken bu durumla nasıl başa çıkabilirim? Dün konuştuk ve uzlaşmak istemiyor gibi, kirayı ödemezsem ne olur?

Answer 1

%25 Zam Sınırına Rağmen Ev Sahibim İki Kat Kira İstiyor: İşte Bilmeniz Gerekenler ve Atmanız Gereken Adımlar

Sevgili okuyucularım,

Bu aralar Türkiye'de en çok karşılaştığımız ve ne yazık ki birçok ailenin uykusunu kaçıran konuların başında kira artışları geliyor. Özellikle de sizin gibi kontratı bitmek üzere olan ve ev sahibinin yasal %25 zam sınırına rağmen fahiş oranlarda kira artışı talep ettiği durumlar, hem hukuki hem de insani açıdan oldukça yıpratıcı olabiliyor. Endişelenmeyin, yalnız değilsiniz ve bu durumla başa çıkmak için atabileceğiniz çok somut adımlar var. Ben de bir uzman olarak, bu karmaşık süreçte size yol göstermek ve haklarınızı net bir şekilde anlatmak için buradayım.

Panik Yok, Hukuk Yanınızda!

Öncelikle derin bir nefes alın ve şunu asla unutmayın: Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıları bu tür haksız taleplere karşı koruyan önemli hükümler içerir. Ev sahibinizin mevcut kiranın iki katını talep etmesi, yasalara aykırı bir durumdur ve sizin bu talebi kabul etme yükümlülüğünüz yoktur.

%25 Zam Sınırı Ne Anlama Geliyor?

Bildiğiniz gibi, 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde, kira artış oranı, bir önceki kira yılının kira bedelinin %25'ini geçemez. Bu yasal düzenleme, enflasyonun yüksek seyrettiği bu dönemde kiracıları korumak amacıyla getirilmiştir ve ev sahipleri için bağlayıcıdır. Yani, kontratınız ister bu ay bitsin, isterse daha önce bitsin ve yenilenme dönemine gelmiş olsun, yasal artış oranı %25'tir.

"Kontratım Bitiyor" Yanılgısı: Sözleşme Kendiliğinden Yenilenir

Birçok kiracının kafasını karıştıran en önemli noktalardan biri, kira kontratının bitmesi durumudur. Kira sözleşmeleri, belirtilen sürenin sonunda kendiliğinden sona ermez. Eğer kiracı olarak siz, kontrat süresinin bitiminden en az 15 gün önce tahliye edeceğinizi yazılı olarak bildirmediyseniz, kira sözleşmeniz, aynı koşullarla bir yıl süreyle uzamış kabul edilir. Bu durum, TBK'nın 347. maddesinde açıkça belirtilmiştir.

Yani, ev sahibinizin "kontratın bitiyor, ya benim dediğimi kabul et ya da çık" demesi, yasal dayanağı olmayan bir söylemdir. Sizin bu kontratın devam etmesini istediğiniz varsayılır ve yukarıda bahsettiğimiz %25 zam sınırı, bu kendiliğinden uzayan kontrat için de geçerlidir.

Ev Sahibim İki Kat Kira İstiyor, Ne Yapmalıyım? Somut Adımlar:

Durumunuzu netleştirdiğimize göre, şimdi eyleme geçme zamanı. İşte size adım adım yol haritası:

1. Sakin Kalın ve Aceleci Kararlar Almayın: Ev sahibinizle yaşadığınız gerilim çok doğal. Ancak panikleyip fevri kararlar almak, size zarar verebilir. Haklarınızı bildiğiniz sürece güçlü olan sizsiniz.

2. Tüm İletişimleri Kayıt Altına Alın:
   Ev sahibinizle yaptığınız telefon görüşmeleri yerine, WhatsApp mesajları, SMS veya e-posta gibi yazılı iletişim kanallarını tercih edin.
   Eğer telefonla konuşmak zorundaysanız, konuşmanın özetini daha sonra yazılı olarak ev sahibinize göndererek teyit etmesini isteyin (örn: "Telefonumuzda iki kat kira talep ettiğinizi anladım. Yasal %25 artışı kabul etmeniz durumunda devam etmek isterim.") Bu, ilerde olası bir hukuki süreçte elinizde somut delil olmasını sağlar.

3. Kesinlikle Yeni Bir Sözleşme İmzalamayın!
   Ev sahibiniz size yeni, fahiş kira bedelli bir sözleşme sunarsa, kesinlikle imzalamayın. Yeni bir sözleşme imzalamak, eski sözleşmenizdeki haklarınızdan vazgeçtiğiniz anlamına gelebilir.
   Eski kontratınızın kendiliğinden uzadığını ve %25 zam oranının geçerli olduğunu ev sahibinize nazikçe ancak kararlı bir dille hatırlatın.

4. Kiranızı Yasal %25 Artışla Ödeyin:
   Bu, en kritik adımlardan biridir. Kontratınızın yenilendiği aydan itibaren, mevcut kiranızın üzerine yasal %25 zammı ekleyerek ödemenizi yapın.
   Ödemeyi mutlaka banka kanalıyla (EFT/havale) yapın. Elden ödeme yapmaktan kaçının.
   * Banka dekontunun açıklama kısmına çok dikkat edin. Buraya açıkça, örneğin: "[Ay/Yıl] Kira Bedeli, Yasal %25 Artış Uygulanmıştır." şeklinde bir açıklama yazın. Bu, sizin iyi niyetli olduğunuzu ve yasalara uygun hareket ettiğinizi gösteren en güçlü kanıttır.

   Gerçek bir örnek: Bir kiracımız, ev sahibinin baskısına rağmen, bu şekilde ödemesini yapmaya devam etti. Ev sahibi itiraz etse de, kiracının düzenli ve yasal artışla yaptığı ödemeler sayesinde, tahliye davası açmaya cesaret edemedi.

5. Ev Sahibinin Kirayı Kabul Etmemesi Durumu:
   Eğer ev sahibiniz, yasal artışla yatırdığınız kirayı banka hesabından çekmez veya size "bu parayı kabul etmiyorum" derse, paniklemeyin.
   Bu durumda yapmanız gereken, Noter aracılığıyla ya da direkt olarak bir bankaya "tevdi mahalli tayini" (ödeme yeri belirlemesi) talebinde bulunmaktır. Bu işlemle, kira bedelini ev sahibinin adına, mahkeme veya noter tarafından belirlenen bir banka hesabına yatırırsınız. Bu, sizin kira borcunuzu ödeme niyetinizi ve yükümlülüğünüzü yerine getirdiğinizi gösterir ve hukuken kirayı ödemiş sayılırsınız. Bu sayede, ev sahibinin "kira ödemiyor" iddiasıyla açacağı bir tahliye davası da boşa çıkar.

"Kirayı Ödemezsem Ne Olur?" Kaygısı ve Tahliye Tehditleri

Ev sahibinizin "Kirayı ödemezsen çıkmak zorunda kalırsın" gibi söylemleriyle karşılaşmanız çok olası. Ancak bu bir tehdittir ve yasalara uygun değildir.

• Eğer siz yasal %25 artışla kiranızı düzenli ödüyorsanız, ev sahibinizin sizi sırf daha fazla kira istediği için evden çıkarması mümkün değildir.
• Tahliye davaları, Türk Borçlar Kanunu'nda çok net ve sınırlı koşullara bağlıdır. Bunlar genellikle şunlardır:
  • Kiracının iki haklı ihtar almış olmasına rağmen kira bedelini ödememesi.
  • Ev sahibinin kendisi, eşi veya çocuklarının eve ihtiyacı olması (konut ihtiyacı nedeniyle tahliye).
  • Evin esaslı onarım veya yeniden inşası gerektiği ve bu süreçte kiracısız kalması zorunlu olması.
  • Yeni malikin kiralananı kendisi, eşi veya çocukları için ihtiyacı olması.
  • Sözleşme süresinin 10 yıl ve üzeri olması (çok uzun vadeli kiralamalar için istisnai durum).
• Kirayı eksik ödemeniz (örneğin %25 artışı da uygulamadan mevcut kirayı ödemeniz) durumunda, ev sahibi size ihtar çekebilir. İki haklı ihtar sonrasında tahliye davası açma hakkı doğar. Ancak siz yasal %25 artışı uygulayarak ödeme yaptığınızda, ev sahibi sizi kira ödememe sebebiyle tahliye edemez.

Kira Tespit Davası: Ev Sahibinin Tek Yasal Kozu (Genellikle 5 Yıl Sonra)

Ev sahibinizin, mevcut kiranın piyasa koşullarının çok altında kaldığını düşünmesi durumunda başvurabileceği tek yasal yol, Kira Tespit Davası'dır. Ancak bu davanın da koşulları vardır:

• Genellikle, kira sözleşmesinin 5 yılı doldurmuş olması gerekmektedir. Yani, eğer siz bu evde 5 yıldan az süredir oturuyorsanız, ev sahibinizin Kira Tespit Davası açma hakkı genellikle yoktur (istisnai durumlar hariç).
• 5 yılını dolduran sözleşmelerde dahi, mahkeme, TÜFE artış oranı, taşınmazın emsal kiraları ve hakkaniyet ilkesini gözeterek yeni kira bedelini belirler. Bu, ev sahibinin istediği gibi iki katına çıkarma anlamına gelmez.
• Kira Tespit Davası uzun süren bir süreçtir ve genellikle bir yıldan fazla sürebilir. Bu süre zarfında siz yasal %25 artışla kiranızı ödemeye devam edersiniz.

Arabuluculuk Süreci

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (kira tespit, tahliye vb. davalarından önce) arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Yani ev sahibi size dava açmak istese bile, öncelikle arabulucuya gitmek zorundadır. Bu süreçte bir uzlaşma sağlanmaya çalışılır. Bu sizin için de bir fırsat olabilir, ancak haklarınızı bilerek masaya oturmanız çok önemlidir.

Özetle ve Tavsiye: Hukuki Destek Alın!

Sevgili kiracılarım, bu süreçte kendinizi çaresiz hissetmeyin. Hukuk sizin yanınızda.
Asla korkmayın ve baskılara boyun eğmeyin.
Tüm iletişimi yazılı yapın.
Kiranızı yasal %25 artışla ve banka dekontuna açıklama yazarak düzenli ödeyin.
Yeni bir sözleşme imzalamayın.
* Ev sahibiniz kirayı kabul etmezse, tevdi mahalli tayini yöntemini kullanın.

En önemlisi, bu karmaşık süreçte mutlaka bir avukattan hukuki destek alın. Bir avukat, sizin adınıza ev sahibinizle iletişim kurabilir, olası bir davada haklarınızı en iyi şekilde savunur ve size en doğru yol haritasını çizer. Avukatınız, ev sahibinizden gelecek yersiz taleplere karşı sizi koruyacak en büyük kalkandır.

Unutmayın, haklarınızı bilmek ve doğru adımları atmak, bu süreçten galip çıkmanızın anahtarıdır. Güçlü kalın, haklarınızdan vazgeçmeyin!

Answer 2

Ev sahibinin mevcut kira bedelinin neredeyse iki katını talep etmesi, %25 zam sınırı hala yürürlükteyken tamamen hukuka aykırıdır. Senin durumunda, yasal düzenlemeler senin lehindedir ve bu konuya derinlemesine hakim olman gerekiyor.

Kira Sözleşmesi ve %25 Zam Sınırı

Öncelikle şunu netleştirelim: Kira kontratının süresi dolsa bile, kanunen mevcut kontrat aynı şartlarla birer yıllık dönemler halinde kendiliğinden yenilenir. Ev sahibi, seni evden çıkarmak için yasal geçerli bir tahliye nedeni (ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhütnamesi vb.) olmadan bunu yapamaz.

• %25 Zam Sınırı Nedir? Konut kiralarında, 1 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenecek kira sözleşmeleri için geçerli olan ve kira artış oranını bir önceki kira yılının kira bedelinin %25'ini geçemeyeceğini öngören geçici bir yasal düzenlemedir. Bu sınır, kontratın süresi dolmuş olsa bile yenileme döneminde uygulanmak zorundadır. Yani ev sahibin, yasal olarak sana en fazla %25 oranında zam yapabilir. İki katı istemesi, hukuki hiçbir temele dayanmıyor.

Ne Yapmalısın?

1. Yasal Zammı Öde ve Belgele: Ev sahibinin tüm ısrarlarına rağmen, mevcut kiranın üzerine yasal %25 zammı ekleyerek yeni dönem kira bedelini ev sahibinin banka hesabına havale et. Havale/EFT açıklama kısmına "[Yıl] yılı [Ay] ayı kira bedeli ve yasal %25 zam oranı uygulanmış hali" veya benzeri bir ibare yazarak ne için ödeme yaptığını net bir şekilde belirt. Ev sahibinin banka hesabı yoksa veya kabul etmiyorsa, PTT aracılığıyla havale yapabilirsin. Bu, ödeme yaptığının ve yasalara uygun hareket ettiğinin en güçlü kanıtıdır.
2. Yazılı İletişim Kur: Ev sahibinle yaptığın tüm görüşmeleri, özellikle de kira artışı ve talepleri hakkındaki konuşmaları yazılı hale getirmeye çalış. SMS, WhatsApp veya e-posta gibi kanallar üzerinden "Yasal %25 zam oranına uygun olarak ödememi yapacağımı size bildirmek isterim." şeklinde bir mesaj göndermek, gelecekte bir anlaşmazlık durumunda delil teşkil eder.
3. Yeni Kontrat İmzalamaktan Kaçın: Ev sahibi sana yeni bir kontrat veya tahliye taahhütnamesi imzalatmaya çalışırsa, kesinlikle imzalama. Mevcut kontratın geçerliliğini korur ve %25 zam oranı bu kontrat üzerinden uygulanır. Yeni bir kontrat imzalarsan, yeni bir başlangıç yapmış olursun ve talep ettiği yüksek kirayı kabul etmiş sayılırsın.

Kirayı Ödemezsen Ne Olur?

Eğer yasal %25 artışla belirlenen yeni kira bedelini düzenli olarak ödersen, ev sahibinin seni "kirayı ödemediğin" gerekçesiyle tahliye etme hakkı bulunmaz. Kirayı ödememezlik yapmak, senin aleyhine işler ve ev sahibine haklı tahliye nedeni sunmuş olursun.

• Ev Sahibi İhtar Çekebilir veya Dava Açabilir: Ev sahibi, senin %25 zamlı kirayı ödemene rağmen daha yüksek kira bedeli talep ederek ihtar çekebilir veya kira tespit davası açmaya çalışabilir. Ancak, %25 zam sınırı varken bu tür davaların yüksek kirayı onaylaması mümkün değildir. Kira tespit davaları genellikle beşinci kira yılını doldurduktan sonra açılabilir, ancak yine de güncel durumda %25 sınırı halen bu davaların sonucunu etkiler. Yani, mahkeme bile bu sınırı aşan bir kira artışına hükmetmeyecektir.

Unutma

Sen, kanunların tanıdığı hakkını kullanıyorsun. Ev sahibinin sana karşı baskı kurmaya çalışması veya tehdit etmesi durumunda (örneğin "evi boşaltırım" gibi), bu iletişimleri de belgele. Gerekirse bir hukukçuya danışmaktan çekinme. Çoğu durumda, yasal haklarını bilen ve doğru adımları atan kiracılar, bu tür zorlamalar karşısında güçlü bir konumda olurlar. Benim tecrübelerime göre, kiracının yasal hakkını bilip ödemeyi doğru şekilde yaptığını gören ev sahipleri genellikle mahkemeye gitme riskini göze almazlar, çünkü sonucun kendi aleyhlerine olacağını bilirler.