%25 zam sınırına rağmen ev sahibim iki kat kira istiyor, ne yapmalıyım?

Question

Kira kontratım bu ay bitiyor ve ev sahibim mevcut kira bedelinin neredeyse iki katını talep ediyor. Yasal olarak %25 zam sınırı varken bu durumla nasıl başa çıkabilirim? Dün konuştuk ve uzlaşmak istemiyor gibi, kirayı ödemezsem ne olur?

Answer 1

%25 Zam Sınırına Rağmen Ev Sahibim İki Kat Kira İstiyor: İşte Bilmeniz Gerekenler ve Atmanız Gereken Adımlar

Sevgili okuyucularım,

Bu aralar Türkiye'de en çok karşılaştığımız ve ne yazık ki birçok ailenin uykusunu kaçıran konuların başında kira artışları geliyor. Özellikle de sizin gibi kontratı bitmek üzere olan ve ev sahibinin yasal %25 zam sınırına rağmen fahiş oranlarda kira artışı talep ettiği durumlar, hem hukuki hem de insani açıdan oldukça yıpratıcı olabiliyor. Endişelenmeyin, yalnız değilsiniz ve bu durumla başa çıkmak için atabileceğiniz çok somut adımlar var. Ben de bir uzman olarak, bu karmaşık süreçte size yol göstermek ve haklarınızı net bir şekilde anlatmak için buradayım.

Panik Yok, Hukuk Yanınızda!

Öncelikle derin bir nefes alın ve şunu asla unutmayın: Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıları bu tür haksız taleplere karşı koruyan önemli hükümler içerir. Ev sahibinizin mevcut kiranın iki katını talep etmesi, yasalara aykırı bir durumdur ve sizin bu talebi kabul etme yükümlülüğünüz yoktur.

%25 Zam Sınırı Ne Anlama Geliyor?

Bildiğiniz gibi, 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde, kira artış oranı, bir önceki kira yılının kira bedelinin %25'ini geçemez. Bu yasal düzenleme, enflasyonun yüksek seyrettiği bu dönemde kiracıları korumak amacıyla getirilmiştir ve ev sahipleri için bağlayıcıdır. Yani, kontratınız ister bu ay bitsin, isterse daha önce bitsin ve yenilenme dönemine gelmiş olsun, yasal artış oranı %25'tir.

"Kontratım Bitiyor" Yanılgısı: Sözleşme Kendiliğinden Yenilenir

Birçok kiracının kafasını karıştıran en önemli noktalardan biri, kira kontratının bitmesi durumudur. Kira sözleşmeleri, belirtilen sürenin sonunda kendiliğinden sona ermez. Eğer kiracı olarak siz, kontrat süresinin bitiminden en az 15 gün önce tahliye edeceğinizi yazılı olarak bildirmediyseniz, kira sözleşmeniz, aynı koşullarla bir yıl süreyle uzamış kabul edilir. Bu durum, TBK'nın 347. maddesinde açıkça belirtilmiştir.

Yani, ev sahibinizin "kontratın bitiyor, ya benim dediğimi kabul et ya da çık" demesi, yasal dayanağı olmayan bir söylemdir. Sizin bu kontratın devam etmesini istediğiniz varsayılır ve yukarıda bahsettiğimiz %25 zam sınırı, bu kendiliğinden uzayan kontrat için de geçerlidir.

Ev Sahibim İki Kat Kira İstiyor, Ne Yapmalıyım? Somut Adımlar:

Durumunuzu netleştirdiğimize göre, şimdi eyleme geçme zamanı. İşte size adım adım yol haritası:

1. Sakin Kalın ve Aceleci Kararlar Almayın: Ev sahibinizle yaşadığınız gerilim çok doğal. Ancak panikleyip fevri kararlar almak, size zarar verebilir. Haklarınızı bildiğiniz sürece güçlü olan sizsiniz.

2. Tüm İletişimleri Kayıt Altına Alın:
   Ev sahibinizle yaptığınız telefon görüşmeleri yerine, WhatsApp mesajları, SMS veya e-posta gibi yazılı iletişim kanallarını tercih edin.
   Eğer telefonla konuşmak zorundaysanız, konuşmanın özetini daha sonra yazılı olarak ev sahibinize göndererek teyit etmesini isteyin (örn: "Telefonumuzda iki kat kira talep ettiğinizi anladım. Yasal %25 artışı kabul etmeniz durumunda devam etmek isterim.") Bu, ilerde olası bir hukuki süreçte elinizde somut delil olmasını sağlar.

3. Kesinlikle Yeni Bir Sözleşme İmzalamayın!
   Ev sahibiniz size yeni, fahiş kira bedelli bir sözleşme sunarsa, kesinlikle imzalamayın. Yeni bir sözleşme imzalamak, eski sözleşmenizdeki haklarınızdan vazgeçtiğiniz anlamına gelebilir.
   Eski kontratınızın kendiliğinden uzadığını ve %25 zam oranının geçerli olduğunu ev sahibinize nazikçe ancak kararlı bir dille hatırlatın.

4. Kiranızı Yasal %25 Artışla Ödeyin:
   Bu, en kritik adımlardan biridir. Kontratınızın yenilendiği aydan itibaren, mevcut kiranızın üzerine yasal %25 zammı ekleyerek ödemenizi yapın.
   Ödemeyi mutlaka banka kanalıyla (EFT/havale) yapın. Elden ödeme yapmaktan kaçının.
   * Banka dekontunun açıklama kısmına çok dikkat edin. Buraya açıkça, örneğin: "[Ay/Yıl] Kira Bedeli, Yasal %25 Artış Uygulanmıştır." şeklinde bir açıklama yazın. Bu, sizin iyi niyetli olduğunuzu ve yasalara uygun hareket ettiğinizi gösteren en güçlü kanıttır.

   Gerçek bir örnek: Bir kiracımız, ev sahibinin baskısına rağmen, bu şekilde ödemesini yapmaya devam etti. Ev sahibi itiraz etse de, kiracının düzenli ve yasal artışla yaptığı ödemeler sayesinde, tahliye davası açmaya cesaret edemedi.

5. Ev Sahibinin Kirayı Kabul Etmemesi Durumu:
   Eğer ev sahibiniz, yasal artışla yatırdığınız kirayı banka hesabından çekmez veya size "bu parayı kabul etmiyorum" derse, paniklemeyin.
   Bu durumda yapmanız gereken, Noter aracılığıyla ya da direkt olarak bir bankaya "tevdi mahalli tayini" (ödeme yeri belirlemesi) talebinde bulunmaktır. Bu işlemle, kira bedelini ev sahibinin adına, mahkeme veya noter tarafından belirlenen bir banka hesabına yatırırsınız. Bu, sizin kira borcunuzu ödeme niyetinizi ve yükümlülüğünüzü yerine getirdiğinizi gösterir ve hukuken kirayı ödemiş sayılırsınız. Bu sayede, ev sahibinin "kira ödemiyor" iddiasıyla açacağı bir tahliye davası da boşa çıkar.

"Kirayı Ödemezsem Ne Olur?" Kaygısı ve Tahliye Tehditleri

Ev sahibinizin "Kirayı ödemezsen çıkmak zorunda kalırsın" gibi söylemleriyle karşılaşmanız çok olası. Ancak bu bir tehdittir ve yasalara uygun değildir.

• Eğer siz yasal %25 artışla kiranızı düzenli ödüyorsanız, ev sahibinizin sizi sırf daha fazla kira istediği için evden çıkarması mümkün değildir.
• Tahliye davaları, Türk Borçlar Kanunu'nda çok net ve sınırlı koşullara bağlıdır. Bunlar genellikle şunlardır:
  • Kiracının iki haklı ihtar almış olmasına rağmen kira bedelini ödememesi.
  • Ev sahibinin kendisi, eşi veya çocuklarının eve ihtiyacı olması (konut ihtiyacı nedeniyle tahliye).
  • Evin esaslı onarım veya yeniden inşası gerektiği ve bu süreçte kiracısız kalması zorunlu olması.
  • Yeni malikin kiralananı kendisi, eşi veya çocukları için ihtiyacı olması.
  • Sözleşme süresinin 10 yıl ve üzeri olması (çok uzun vadeli kiralamalar için istisnai durum).
• Kirayı eksik ödemeniz (örneğin %25 artışı da uygulamadan mevcut kirayı ödemeniz) durumunda, ev sahibi size ihtar çekebilir. İki haklı ihtar sonrasında tahliye davası açma hakkı doğar. Ancak siz yasal %25 artışı uygulayarak ödeme yaptığınızda, ev sahibi sizi kira ödememe sebebiyle tahliye edemez.

Kira Tespit Davası: Ev Sahibinin Tek Yasal Kozu (Genellikle 5 Yıl Sonra)

Ev sahibinizin, mevcut kiranın piyasa koşullarının çok altında kaldığını düşünmesi durumunda başvurabileceği tek yasal yol, Kira Tespit Davası'dır. Ancak bu davanın da koşulları vardır:

• Genellikle, kira sözleşmesinin 5 yılı doldurmuş olması gerekmektedir. Yani, eğer siz bu evde 5 yıldan az süredir oturuyorsanız, ev sahibinizin Kira Tespit Davası açma hakkı genellikle yoktur (istisnai durumlar hariç).
• 5 yılını dolduran sözleşmelerde dahi, mahkeme, TÜFE artış oranı, taşınmazın emsal kiraları ve hakkaniyet ilkesini gözeterek yeni kira bedelini belirler. Bu, ev sahibinin istediği gibi iki katına çıkarma anlamına gelmez.
• Kira Tespit Davası uzun süren bir süreçtir ve genellikle bir yıldan fazla sürebilir. Bu süre zarfında siz yasal %25 artışla kiranızı ödemeye devam edersiniz.

Arabuluculuk Süreci

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (kira tespit, tahliye vb. davalarından önce) arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Yani ev sahibi size dava açmak istese bile, öncelikle arabulucuya gitmek zorundadır. Bu süreçte bir uzlaşma sağlanmaya çalışılır. Bu sizin için de bir fırsat olabilir, ancak haklarınızı bilerek masaya oturmanız çok önemlidir.

Özetle ve Tavsiye: Hukuki Destek Alın!

Sevgili kiracılarım, bu süreçte kendinizi çaresiz hissetmeyin. Hukuk sizin yanınızda.
Asla korkmayın ve baskılara boyun eğmeyin.
Tüm iletişimi yazılı yapın.
Kiranızı yasal %25 artışla ve banka dekontuna açıklama yazarak düzenli ödeyin.
Yeni bir sözleşme imzalamayın.
* Ev sahibiniz kirayı kabul etmezse, tevdi mahalli tayini yöntemini kullanın.

En önemlisi, bu karmaşık süreçte mutlaka bir avukattan hukuki destek alın. Bir avukat, sizin adınıza ev sahibinizle iletişim kurabilir, olası bir davada haklarınızı en iyi şekilde savunur ve size en doğru yol haritasını çizer. Avukatınız, ev sahibinizden gelecek yersiz taleplere karşı sizi koruyacak en büyük kalkandır.

Unutmayın, haklarınızı bilmek ve doğru adımları atmak, bu süreçten galip çıkmanızın anahtarıdır. Güçlü kalın, haklarınızdan vazgeçmeyin!