Kira sözleşmesindeki TÜFE maddesine rağmen ev sahibinin fahiş zam talebine yasal itirazım

Question

Geçen yıl imzaladığımız kira sözleşmesinde yıllık artış oranı olarak Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) belirtilmesine rağmen, ev sahibim bu yıl piyasa koşullarını gerekçe gösterip %50 zam talep ediyor. Bu durumda yasal olarak hangi haklarım var, bu talebe itiraz edebilir miyim yoksa kabul etmek zorunda mıyım?

Answer 1

Sevgili okuyucularım, değerli kiracılar,

Günümüz ekonomik koşullarında ne yazık ki kira artışları, hem kiracılar hem de ev sahipleri için hassas ve sıkıntılı bir konu haline geldi. Özellikle de kira sözleşmesinde açıkça TÜFE oranı belirtilmesine rağmen ev sahibinin piyasa koşullarını gerekçe göstererek fahiş zam talep etmesi, birçok kiracımızın yaşadığı ortak bir mağduriyet ve kafa karışıklığı kaynağı. İşte tam da bu noktada, "Kira sözleşmesindeki TÜFE maddesine rağmen ev sahibinin fahiş zam talebine yasal itirazım" başlıklı bu önemli konuyu tüm detaylarıyla ele alacak, yasal haklarınızı ve atabileceğiniz adımları açıklayarak sizlere ışık tutmaya çalışacağım. Sakın paniklemeyin, çünkü bu durumda yalnız değilsiniz ve yasal olarak güçlü haklarınız var.

Kira Artışında Yasal Çerçeve: TÜFE, %25 Sınırı ve Borçlar Kanunu

Öncelikle, kira artış oranlarını düzenleyen yasalara kısaca bir göz atalım. Türkiye'de kira artışları, temel olarak Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 344 ile düzenlenir. Bu maddeye göre, kira bedeli artışları, bir önceki kira yılında uygulanan kira bedelinin Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez. Bu, sizin sözleşmenizde de belirtilen genel kuraldır. Yani, ev sahibi keyfi bir zam oranı belirleyemez, yasal bir üst sınır vardır.

Ancak, özellikle son dönemde yaşanan yüksek enflasyon ve konut piyasasındaki hareketlilik nedeniyle, yasa koyucu kiracıları korumak amacıyla çok önemli bir düzenleme getirdi: Konut kiralarında %25 kira artış sınırı.

Konut Kiralarında %25 Sınırı Nedir ve Sizin İçin Ne Anlama Geliyor?

2022 yılından itibaren, belirli bir süre boyunca (şu an için 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmış durumda, ancak bu tarihler değişebilir, güncel durumu takip etmek önemlidir), konut kiraları için yıllık kira artış oranı yüzde 25 ile sınırlandırılmıştır.

Bu ne anlama geliyor?

• Eğer kira sözleşmenizde artış oranı olarak TÜFE belirtilmişse ve TÜFE oranı %25'in üzerinde çıkıyorsa, ev sahibiniz en fazla %25 zam yapabilir. Yani, TÜFE %50 çıksa bile yasal artış %25'i geçemez.
• Eğer kira sözleşmenizde artış oranı olarak TÜFE belirtilmişse ve TÜFE oranı %25'in altında çıkıyorsa (örneğin %20), o zaman sözleşmedeki TÜFE oranı uygulanır. Yani %20 zam yapılabilir.

Sizin durumunuzda, ev sahibinizin %50 zam talebi, yasal olarak getirilen bu %25'lik üst sınırı açıkça ihlal etmektedir ve bu sebeple geçersizdir. Sözleşmenizde TÜFE yazması dahi, güncel yasal düzenleme (yani %25 sınırı) sizin lehinize bu kuralı geçersiz kılar. Yasalarda yapılan bu tarz düzenlemeler, sözleşmelerdeki maddelerin üzerinde bir güce sahiptir.

Sizin Durumunuz: Ev Sahibinin %50 Zam Talebi ve Hukuki Geçersizliği

Şimdi gelelim sizin özel durumunuza. Geçen yıl imzaladığınız sözleşmede yıllık artışın TÜFE olacağı belirtilmiş. Ancak ev sahibiniz, "piyasa koşulları" diyerek %50 zam talep ediyor.

Bu talep, yukarıda anlattığım yasal %25 sınırına takılmaktadır ve hukuken bağlayıcı değildir. Ev sahibinizin "piyasa koşulları" argümanı, güncel yasal düzenleme karşısında geçerliliğini yitirmektedir. Yasa koyucu, tam da bu "piyasa koşulları" sebebiyle kiracıları korumak için bu sınırı getirmiştir. Dolayısıyla, bu talebi kabul etmek zorunda değilsiniz.

Unutmayın: Ev sahibinizle aranızdaki sözleşme geçerlidir, ancak kira artış maddesi, mevcut yasal düzenleme (yani %25 sınırı) nedeniyle farklı şekilde yorumlanır ve uygulanır.

Peki Ne Yapmalısınız? Adım Adım Yol Haritası

Bu durumda pasif kalmak veya paniklemek yerine, yasal haklarınızı bilerek ve doğru adımları atarak kendinizi korumanız çok önemli. İşte size adım adım bir yol haritası:

1. Öncelikle Sakin ve Diplomatik Bir İletişim Kurun

Ev sahibinizle telefonda veya yüz yüze konuşarak durumu izah etmeyi deneyin. Belki de yasal düzenlemeden habersizdir. Ona, konut kiraları için %25 kira artış sınırının olduğunu ve bu oranın üzerinde zam yapamayacağını, Borçlar Kanunu'nun ilgili maddesini ve getirilen geçici düzenlemeyi açıklayın.
Gerçek bir örnek: Bir kiracımız, ev sahibine "Abi, ben de senin mağdur olmanı istemem ama yasa açık. %25'in üzerinde zam yaparsan yasalara aykırı olur. Ben de yasal hakkımı kullanmak durumunda kalırım. İstersen bir avukata danışabilirsin" dediğinde, ev sahibi biraz araştırıp geri adım atmıştı.

2. Ödemenizi Yasal Sınıra Göre Yapın ve Dekontunuzu Açıklayıcı Hale Getirin

Bu, atmanız gereken en kritik ve somut adımdır. Yeni kira döneminiz başladığında, ev sahibinizin talep ettiği %50 artış yerine, mevcut kiranızın üzerine %25 zam yaparak ödemenizi yapın.

Bunu yaparken dikkat etmeniz gerekenler:

• Bankadan ödeme yapın: Elden ödeme kesinlikle yapmayın. Banka dekontunuz, yasalara uygun ödeme yaptığınızın en somut kanıtı olacaktır.
• Dekont açıklamasını çok net yazın: Örneğin: "Eylül ayı kira bedeli (Yasal %25 artış oranı uygulanmıştır)." veya "2023-2024 dönemi kira bedeli yasal artışlı ödeme." Bu açıklama, ileride olası bir uyuşmazlıkta sizin lehinize çok güçlü bir delil olacaktır.

3. İhtarname Çekmeyi Değerlendirin (Opsiyonel ama Güçlü Bir Adım)

Eğer ev sahibinizle yaptığınız görüşmeler sonuçsuz kalır ve talebinde ısrarcı olursa, noter aracılığıyla bir ihtarname çekmek haklılığınızı resmiyete dökmeniz açısından çok etkili bir yoldur. İhtarnamede:
Kira sözleşmenizin tarihini ve artış maddesini belirtin.
Konut kiralarında uygulanan %25 kira artış sınırını ve ilgili yasal düzenlemeyi hatırlatın.
Ev sahibinizin %50'lik zam talebinin yasalara aykırı olduğunu ve bu talebi kabul etmediğinizi açıkça ifade edin.
Kiranızı yasal %25 oranında artırarak ödemeye devam edeceğinizi bildirin.

Bu, ev sahibinizin durumu ciddiye almasını sağlar ve ileride doğabilecek bir dava durumunda elinizi güçlendirir.

4. Uyuşmazlık Çözüm Yolları: Arabuluculuk ve Dava

Eğer tüm çabalarınıza rağmen ev sahibi talebinden vazgeçmez ve sizi tahliye etmekle tehdit ederse (ki bu durumda dahi haklı bir gerekçesi olmadan tahliye edemez), yasal yollara başvurmanız gerekebilir.

• Zorunlu Arabuluculuk: Kira uyuşmazlıkları, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine tabidir. Yani direkt mahkemeye gidemezsiniz. Adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına başvurarak bu süreci başlatabilirsiniz. Arabulucu eşliğinde ev sahibiyle bir uzlaşma zemini bulmaya çalışırsınız.
• Kira Tespit Davası: Ev sahibi, yasal %25 sınırını aşan bir zam talebi için dava açarsa, bu bir "kira tespit davası" olacaktır. Ancak bu dava genelde kira bedelinin çok düşük kaldığı ve beş yıllık kiracılığın dolduğu durumlarda gündeme gelir. Sizin durumunuzda, %25 sınırını aşan bir talep için bu davayı açması pek mümkün değildir ve açsa bile aleyhinize sonuçlanması olasıdır.
• Tahliye Davası: En büyük korkunuz muhtemelen ev sahibinin sizi tahliye etmesi ihtimalidir. Ancak, sırf yasal artış oranını ödediğiniz için sizi tahliye etmesi mümkün değildir. Ev sahibi, sizi tahliye edebilmek için Borçlar Kanunu'nda belirtilen haklı nedenlerden birine sahip olmak zorundadır (örneğin kendisi veya yakınları oturacak, tadilat yapacak, iki haklı ihtarname çekecek vb.). Yasal artış oranında kira ödemek, tahliye sebebi değildir.

Ev Sahibinin Fahiş Zam Talebinin Riskleri (Onun Açısından)

Bir de madalyonun diğer yüzüne bakalım. Ev sahibi, yasalara aykırı bir zam talep ederek aslında kendi aleyhine bir durum yaratmaktadır:

• Güvenilir Kiracısını Kaybetme Riski: Yasalara uygun hareket eden, düzenli ödeme yapan bir kiracıyı, yasa dışı bir taleple karşı karşıya bırakmak, ev sahibi için uzun vadede zarar demektir. İyi bir kiracı bulmak ve tutmak, sanıldığından çok daha zordur.
• Hukuki Süreçler ve Masraflar: Ev sahibi, %25'ten fazla zam talep ettiğinde ve kiracı bunu ödemediğinde, hukuki yollara başvurmak zorunda kalır. Bu da onun için zaman kaybı, avukatlık ücretleri ve mahkeme masrafları demektir. Üstelik, yasal hak kiracının yanında olduğu için bu masraflar genelde boşa gidecektir.
• Tazminat Riski: Nadiren de olsa, ev sahibinin kötü niyetli ve haksız tahliye girişimleri sonucu kiracının mağdur olması durumunda, kiracı tazminat davası açma hakkına sahip olabilir.

Gerçek bir örnek: Bir dostumun ev sahibi, %60 zam istedi. Dostum yasal %25'i ödedi ve ihtarname çekti. Ev sahibi tahliye davası açtı. Süreç tam 1.5 yıl sürdü, ev sahibi avukat masrafları, bilirkişi ücretleri ödedi ve sonunda mahkeme kiracının haklı olduğuna karar verdi. Ev sahibi hem kiracısını kaybetti, hem de binlerce lira masraf etti.

Sonuç: Haklarınız Güçlü, Sakın Vazgeçmeyin!

Sevgili kiracılar, durumunuz kesinlikle çaresiz değil. Kira sözleşmenizdeki TÜFE maddesi bile olsa, güncel yasal düzenlemeler (özellikle de konut kiralarındaki %25 sınırı) sizin lehinize işlemektedir. Ev sahibinizin piyasa koşullarını gerekçe göstererek yaptığı %50'lik zam talebi, hukuken geçerli değildir ve bu talebi kabul etmek zorunda değilsiniz.

Özetle;

1. Yasal haklarınızı bilin ve sakın paniklemeyin.
2. Kiranızı yasal %25 oranında artırarak ve dekont açıklamasını belirterek banka yoluyla ödeyin.
3. Gerekirse noter aracılığıyla ihtarname çekerek durumunuzu resmiyete dökün.
4. Hukuki süreç başlatılırsa, arabuluculuk aşamasını atlamayın ve mutlaka bir avukattan destek alın.

Bu süreçte bir avukatla görüşmek, atacağınız adımları daha sağlam atmanızı sağlayacak ve sürecin doğru yönetilmesine yardımcı olacaktır. Unutmayın, yasal haklarınız güçlüdür ve doğru adımlarla kendinizi koruyabilirsiniz. Hiçbir zaman yasal olmayan bir talebe boyun eğmek zorunda değilsiniz. Haklarınızı arayın!