Kirada Oturduğum Evdeki Büyük Sorunları Ev Sahibi Yaptırmıyor, Ne Yapmalıyım?

Question

Merhabalar, bir süredir kirada oturduğum evde ciddi sıkıntılar yaşamaya başladık. Banyo tavanından su akıyor, mutfak dolapları nemden şişti, hatta elektrik tesisatında da sorunlar var gibi. Ev sahibine durumu defalarca bildirdim ama sürekli 'bakacağım, usta bulamadım' gibi bahanelerle beni oyalıyor. Bu durumda ben ne yapmalıyım, kirayı ödemeyi kesme hakkım var mı ya da çıkmak istersem tazminat ödemek zorunda kalır mıyım? Yasal haklarımı öğrenmek istiyorum.

Answer 1

Öncelikle şunu netleştirelim: Su sızıntısı, nem ve elektrik arızası gibi durumlar "küçük onarım" değil, evin oturulabilirliğini tehdit eden "büyük onarım" kapsamındadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre bu yükümlülükler doğrudan ev sahibine aittir. Sizin "bakacağım" bahanesiyle oyalanmanız, hukuki süreç için güçlü bir kanıt oluşturabilir.

1. Kanıt Toplama ve Resmî İhtar

Sözlü uyarılar hukuki değeri açısından zayıftır. Hemen bugün bir noter ihtarnamesi çektirin veya en azından kargoyla (içeriği okunmak üzere) resmi bir yazı gönderin. Yazıda şunları belirtin:
Tarih ve saat bilgisiyle arızaların detayları (fotoğraflı/video).
Onarım için makul bir süre (örneğin 7-10 gün) verildiği.
* Bu süre içinde onarım yapılmazsa, kira sözleşmesi feshedileceği ve uğranılan maddi/manevi zararların talep edileceği.

Bu adım, ev sahibinin "bildiği hâlde aksattığı" durumunun tescili için kritiktir.

2. Kira Ödeme Hakkınız Var mı?

Kira ödemeyi tamamen kesmek, sizi kira ödeme yükümlülüğünden kaçma pozisyonuna düşürebilir ve icra takibiyle karşı karşıya kalabilirsiniz. Ancak, kira bedelinde indirime gitme hakkınız vardır. TBK Madde 305'e göre, kiraya verenin borçlarını (ana onarım) yerine getirmemesi durumunda, kira bedelinden orantılı bir indirim talep edebilirsiniz.
* Pratik Öneri: Kira ödemesini yaparken dekonta "Ana onarım yapılmadığından, TBK 305 uyarınca kira bedelinde %X indirimle ödenmektedir" notunu düşebilirsiniz. Ancak en doğrusu, avukatınızla hareket ederek bu indirimin hukuki dayanağını sağlamlaştırmaktır.

3. Sözleşmeyi Feshetme ve Tazminat

Eğer verdiğiniz süre içinde onarım yapılmazsa, hakkınızda fesih hakkı doğar. Bu durumda:
Sözleşmeyi tek taraflı feshedebilirsiniz.
Peşin ödenen depozitonun faiziyle birlikte size iadesini talep edersiniz.
* Erken çıkış tazminatı ödemezsiniz. Aksine, evin kullanılamaz hâle gelmesi nedeniyle uğradığınız zararlar (başka bir eve taşınma masrafları, kiradaki artış farkı, manevi zarar) için tazminat davası açabilirsiniz.

4. Acil Durum: Mahkeme Kararı

Eğer ev sahibi ısrarla onarımı yapmıyorsa ve siz de çıkmak istemiyorsanız, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak onarım yaptırma kararı alabilirsiniz. Mahkeme, onarım için bir süre belirler. Ev sahibi yine yapmazsa, siz veya mahkeme atadığı bir usta tarafından onarım yaptırılır ve masrafı ev sahibinden tahsil edilir.

Özetle: Kira ödemeyin ama "ödemiyorum" demeyin; indirimli ödeyin ve ihtarnameli olarak bildirin. Ev sahibinin tembelliği sizin aleyhinize işlesin. Fotoğraf/video kanıtlarınızın güncel olduğundan emin olun. Bir hukuk danışmanından destek alarak ihtarnameyi profesyonelce çektirmek, süreci hızlandıracak en etkili adımdır.