Ev Sahibi Tadilat Diyerek Çıkarmak İstiyor, Haklarım Ne?

Question

Merhaba arkadaşlar, uzun süredir oturduğum evden ev sahibim beni tadilat yapacağını söyleyerek çıkarmak istiyor. Açıkçası evi boşaltıp daha yüksek bir fiyata başkasına kiralamak istediğinden şüpheleniyorum. Bu durumda yasal olarak bir kiracı olarak haklarım nelerdir, beni gerçekten kolayca çıkarabilir mi, yoksa yasal bir korumam var mı merak ediyorum?

Answer 1

Ev sahibinin seni tadilat bahanesiyle çıkarmak istemesi, maalesef sıkça karşılaşılan ve kiracıların mağdur edildiği bir durumdur. Ancak endişelenmene gerek yok, yasalar bu konuda kiracıyı önemli ölçüde koruyor. İşte bilmen gerekenler:

Öncelikle, Türk Borçlar Kanunu'na (TBK) göre ev sahibinin tadilat nedeniyle tahliye davası açabilmesi için çok ciddi şartlar taşıması gerekiyor. Senin şüphen de oldukça yerinde; çoğu zaman tadilat bahanesi, daha yüksek fiyata kiralama amacı güder.

Geçerli Bir Tadilat Nedeniyle Tahliye İçin Şartlar

Ev sahibinin seni tadilat nedeniyle çıkarabilmesi için şunlar şarttır:

1. Geniş Kapsamlı ve Esaslı Tadilat Gerekli Olmalı: Yapılacak tadilatın evin içinde oturulamaz hale gelmesini gerektirecek derecede geniş kapsamlı ve esaslı olması şarttır. Yani, boya badana, mutfak dolabı değişimi gibi kozmetik iyileştirmeler tahliye nedeni olamaz. Binanın yıkılıp yeniden yapılması veya geniş çaplı kolon güçlendirme, tesisatın tamamen değişimi, kat ilavesi gibi yapısal değişiklikler söz konusu olmalıdır.
2. Boşaltma Zorunluluğu: Bu tadilatın, evin boşaltılmasını mutlaka zorunlu kılması gerekir. Tadilat yapılırken senin içeride yaşamaya devam etmenin mümkün olmadığı teknik olarak ispatlanmalıdır.
3. İmar Amacı: Tadilatın, binanın yıkılıp yeniden yapılması veya imar mevzuatına uygun şekilde esaslı onarımı, güçlendirilmesi gibi imar ve ihya amacına yönelik olması gerekir.

Ev sahibi, bu durumu proje, ruhsat, teknik rapor gibi belgelerle ispatlamak zorundadır. Sadece sözlü beyanla seni çıkaramaz.

Ev Sahibinin Kötü Niyet Şüphesi ve "3 Yıl Kuralı"

Senin durumunda olduğu gibi, eğer ev sahibinin gerçek niyeti evi daha yüksek bir bedelle kiralamak ise, bu tahliye talebi kötü niyetli ve hukuka aykırıdır. İşte seni koruyan en önemli madde:

• Tekrar Kiralama Yasağı (TBK Madde 355): Ev sahibi, tadilat nedeniyle seni tahliye ettikten sonra, 3 YIL BOYUNCA evi eski kiracısı hariç başka birine kiralayamaz. Eğer 3 yıl içinde evi başka birine kiraya verirse, eski kiracı olarak senin tazminat davası açma hakkın doğar. Bu tazminat, son kira yılının kira bedelinden az olamaz ve uğradığın diğer zararları (taşınma masrafı vb.) da kapsar.
• Öncelikli Kiralama Hakkın: Tadilat tamamlandıktan sonra, ev sahibi evi tekrar kiraya vermek isterse, ilk olarak sana bildirim yapmak ve evi sana kiralamak zorundadır.

Bu 3 yıllık süre ve tazminat hakkı, ev sahiplerinin kötü niyetli tahliye girişimlerini caydıran en önemli yasal güvencelerden biridir.

Sen Ne Yapmalısın?

1. Kesinlikle Kendiliğinden Boşaltma: Ev sahibinin sözlü beyanıyla veya adi bir tebligatla evi boşaltma. Evi boşaltırsan, hak iddia etme şansın büyük ölçüde azalır. Ev sahibi, tahliye talebini noter aracılığıyla veya icra dairesi kanalıyla sana bildirmek zorundadır.
2. Tahliye Davası Açmasını Bekle: Ev sahibi bu şartları sağlayamıyor veya kötü niyetliyse, seni tahliye edemez. Tahliye talebini yerine getirmezsen, ev sahibi sana karşı tahliye davası açmak zorunda kalacaktır. Bu davada, ispat yükü ev sahibinin üzerindedir ve yukarıda bahsettiğim şartları mahkemeye sunarak kanıtlaması gerekir. Mahkeme, ev sahibinin bu şartları yerine getirip getirmediğini, tadilatın gerçekten gerekli olup olmadığını denetleyecektir.
3. Delil Topla: Ev sahibinle yaptığın tüm yazışmaları, mesajlaşmaları sakla. Evin şu anki durumunu (fotoğraf, video çekerek) belgelemek de faydalı olabilir.
4. Hukuki Destek Al: Bu tip bir durumda mutlaka bir avukattan hukuki destek almalısın. Avukatın, ev sahibinin talebinin yasal dayanağını değerlendirecek, olası bir tahliye davasında seni temsil edecek ve haklarını en iyi şekilde koruyacaktır. Unutma, yasal süreçler karmaşık olabilir ve bir uzmandan yardım almak, hak kaybı yaşamanı engeller.

Tecrübelerimden biliyorum ki, birçok ev sahibi, kiracının haklarını bilmediğini düşünerek "tadilat yapacağım" diyerek baskı kurmaya çalışır. Sen bu haklarını bilerek ve asla kendiliğinden evi boşaltmayarak kendini koruyabilirsin.