Ev sahibi kiracıyı nasıl çıkarır?

Question

Kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracının ödeme yapmaması veya evin ihtiyaçtan boşaltılması gibi durumlarda ev sahipleri yasal süreçleri merak eder. Bu süreçte hangi adımların izlenmesi gerektiğini öğrenmek isteyenler için bu soru oldukça önemlidir.

Answer 1

Ev sahibi olarak kiracıyı çıkarmak, Türkiye'deki mevcut yasalara göre düşündüğün gibi basit bir işlem değil. Borçlar Kanunu (TBK) kiracıyı güçlü bir şekilde korur ve tahliye süreci belirli yasal şartlara tabıdır. Rastgele bir "çık" deme hakkın maalesef yok.

Tahliye Sebepleri ve İzlemen Gereken Adımlar

Kiracıyı tahliye edebilmek için haklı ve yasal bir sebebin olması şart. İşte en yaygın durumlar ve yol haritası:

1. Kira Bedelini Ödememe (Temerrüt Nedeniyle Tahliye):
   Bu, en net tahliye sebeplerinden biridir. Kiracı kira bedelini ödemezse, ona noter aracılığıyla bir ihtarname çekmelisin. Bu ihtarnamede ödeme için en az 30 gün süre vermeli ve ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmenin feshedileceğini açıkça belirtmelisin.
   Bu ihtarnameye rağmen ödeme yapılmazsa, tahliye davası açabilir veya icra takibi başlatarak hem ödenmeyen kiraları tahsil edip hem de tahliye talep edebilirsin.
   * Püf Noktası: Eğer kira yılı içerisinde iki haklı ihtarname çekmiş ve bu ihtarnamelerle ilgili ödemeler farklı dönemlerde yapılmamışsa, kira sözleşmesi bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açma hakkın doğar.

2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye:
   Kendinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun), üstsoyunun (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) veya bakmakla yükümlü olduğun kişilerin konuta ihtiyacı olması durumunda tahliye isteyebilirsin. Bu ihtiyaç samimi ve zorunlu olmalı.
   Kira sözleşmesinin bitiminden en az 1 ay önce kiracıya noterden ihtarname çekerek durumu bildirmelisin. İhtarnameyi çektiysen, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalısın.
   Önemli Uyarı: Bu sebeple tahliye ettiğin konutu, 3 yıl boyunca* eski kiracıdan başkasına kiraya veremezsin. Aksi takdirde tazminat ödeme yükümlülüğün doğar.

3. Tahliye Taahhütnamesi:
   Bu, sıkça kullanılan ama hatalı uygulamalardan dolayı sorun yaratan bir belgedir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için, kira sözleşmesi imzalandıktan sonraki bir tarihte ve kiracı tarafından özgür iradesiyle imzalanmış olması gerekir. Yani, kira sözleşmesiyle aynı gün veya daha önceki bir tarihte imzalanan taahhütnameler geçersiz kabul edilir.
   Taahhütnamede belirtilen tarihte kiracı evi boşaltmazsa, bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak veya tahliye davası açarak kiracının tahliyesini isteyebilirsin.
   * Tecrübe Notu: Kiracılardan kira sözleşmesinin imzalandığı gün "boş bir tahliye taahhütnamesi" alıp, sonradan tarihi dolduran çok ev sahibi gördüm. Bu kesinlikle geçersizdir ve mahkemelerde elini boş çevirirsin. Güvenli yol, sözleşmeden birkaç hafta sonra almak ya da en sağlıklısı bir avukat aracılığıyla süreci yürütmek.

4. Sözleşme Süresinin Sona Ermesi:
   Türk Borçlar Kanunu'na göre, kira sözleşmeleri belirli süreli olsa bile, süre sonunda kendiliğinden 1 yıl uzar. Yani, sadece sözleşme süresinin dolması tahliye sebebi değildir.
   Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda (yani başlangıç sözleşmesi ve 10 yıllık uzayan süre toplamı 11 yılın sonunda) herhangi bir sebep göstermeksizin, uzayan her dönemin bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak tahliye isteyebilirsin. Bu çok uzun vadeli bir seçenektir.

Genel Püf Noktaları

• Asla Kendi Başına Hareket Etme: Kiracının elektriğini, suyunu kesmek, kapı kilidini değiştirmek veya zorla içeri girmek gibi eylemler suç teşkil eder. Yasalara aykırı bu yollara başvurman durumunda sen suçlu duruma düşersin.
• Resmi Belgelerle İlerle: Tüm bildirimlerini noter aracılığıyla yap. Sözlü uyarıların yasal geçerliliği yoktur.
• Avukat Desteği: Kira hukuku oldukça spesifik ve detaylıdır. Süreci bir avukat ile yürütmek, hak kaybı yaşamanı engeller ve süreci hızlandırır.
• Kanıt Topla: Ödenmeyen kiralar için banka dekontları, ihtarname tebligatları gibi tüm belgeleri eksiksiz tut.

Unutma, her durumun kendine özgü dinamikleri olabilir. Bu genel bilgiler ışığında, spesifik durumun için yasal bir danışmanlık alman en doğrusudur.