Emlakçı Komisyonunu Kim Öder?

Question

Gayrimenkul alım satım veya kiralama işlemlerinde emlakçıya ödenecek komisyonun yasal olarak hangi tarafa ait olduğu sıkça merak edilir. Yasal düzenlemelere göre bu sorumluluk kime aittir?

Answer 1

Gayrimenkul alım satım ve kiralama işlemlerinde emlakçı komisyonu ödeme sorumluluğu, ilgili yasal düzenlemeler ve taraflar arasındaki anlaşmaya göre farklılık gösterir. Bu konuda bilmen gereken ilk şey, 2018 yılında yürürlüğe giren Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile kuralların daha net bir çerçeveye oturtulduğudur.

Alım Satım İşlemlerinde Komisyonu Kim Öder?

Emlakçı komisyonu, bu yönetmeliğe göre alıcıdan da satıcıdan da alınabilir. Ancak, bir taraftan alınacak hizmet bedeli, alım satıma aracılık edilen taşınmazın satış bedelinin KDV hariç yüzde ikisinden fazla olamaz. Yani, emlakçı tek bir taraftan en fazla %2+KDV alabilir.
Peki bu ne anlama geliyor?
Yönetmelik, komisyonun sadece bir taraftan alınması gerektiği zorunluluğunu getirmiyor.
Uygulamada çoğu zaman hem alıcıdan hem de satıcıdan satış bedelinin ayrı ayrı %2'si + KDV şeklinde komisyon alınır. Örneğin, 1 milyon TL'lik bir evde emlakçı hem alıcıdan 20.000 TL+KDV, hem de satıcıdan 20.000 TL+KDV talep edebilir.
Anahtar nokta şudur: Emlakçı ile imzalanacak sözleşmede* bu oran ve hangi taraftan ne kadar alınacağı net bir şekilde belirtilmelidir. Taraflar, yasal sınırlar içinde kalmak kaydıyla, komisyonun tamamını tek bir tarafın ödemesi veya farklı oranlarda paylaşılması konusunda karşılıklı anlaşma yapabilirler. Mesela satıcı, evi daha hızlı satmak adına komisyonun bir kısmını veya tamamını üstlenebilir. Bu, tamamen pazarlık gücüne ve piyasa koşullarına bağlıdır.

Kiralama İşlemlerinde Komisyonu Kim Öder?

Kiralama işlemlerinde durum biraz daha nettir. Emlakçı komisyonu, yasalara göre kiralayandan (yani kiracıdan) alınır. Bu bedel, kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarından fazla olamaz.
Örneğin, aylık 10.000 TL kira bedelli bir ev için emlakçı senden en fazla 10.000 TL + KDV talep edebilir.
Burada da tıpkı alım satımda olduğu gibi, taraflar kendi aralarında anlaşarak ev sahibinin komisyonun bir kısmını veya tamamını ödemesi gibi istisnalar yaratabilirler. Ancak yasal sorumluluk öncelikli olarak kiracıya aittir.

Püf Noktaları ve Benim Tecrübem

Emlakçı komisyonu konusunda en büyük püf nokta, her şeyin yazılı bir sözleşmeye dökülmesidir. Emlakçı hizmet sözleşmesinde, komisyon oranı, kimden ne kadar alınacağı ve ödeme zamanı gibi detaylar açıkça belirtilmelidir. Sözleşmesiz veya sözlü anlaşmalar gelecekte sorun çıkarabilir.

Benim yıllara dayanan tecrübelerime göre, özellikle hızlı satış veya kiralama yapmak isteyen mülk sahipleri, bazen daha avantajlı bir anlaşma sunmak ve potansiyel alıcı/kiracının yükünü hafifletmek adına komisyonun bir kısmını veya tamamını kendileri ödemeyi teklif edebiliyorlar. Ya da tam tersi, çok talep gören bir mülkte alıcı/kiracı, mülkü kaçırmamak adına tüm komisyonu üstlenebiliyor. Unutma ki, yasal çerçeve içerisinde pazarlık her zaman mümkündür. Emlakçının sağladığı değer (doğru fiyatlandırma, geniş müşteri ağı, hukuki süreç takibi, zaman ve efor tasarrufu vb.) bu komisyonun karşılığıdır ve bu değeri iyi değerlendirmen gerekir.