Emlakçı komisyonu yasal oranı nedir?

Question

Konut veya arsa alım satım işlemlerinde emlakçıya ödenecek komisyon ücretinin yasal üst sınırı ve nasıl hesaplandığı en çok merak edilen konulardan biridir.

Answer 1

Emlakçı komisyonu yasal oranı, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile net bir şekilde belirlenmiştir. Bu yönetmelik, hem alım satım hem de kiralama işlemlerinde emlakçıların talep edebileceği komisyonların üst sınırlarını çiziyor.

Alım satım işlemlerinde emlakçı, alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı, satış bedelinin KDV hariç en fazla %4'ü oranında komisyon talep edebilir. Bu şu demek: Eğer bir gayrimenkul 2.000.000 TL'ye satılıyorsa, emlakçı satıcıdan 2.000.000 TL'nin KDV hariç %4'ü olan 80.000 TL'yi ve alıcıdan da aynı şekilde 80.000 TL'yi talep edebilir. Unutma ki bu tutarlara güncel KDV oranı (şu anda %20) ayrıca eklenir. Yani 80.000 TL komisyona 16.000 TL KDV eklenir ve taraf başına ödenecek toplam miktar 96.000 TL olur. Her iki taraftan da alınan komisyonlarla birlikte, bir emlakçının bir satış işleminden elde edeceği toplam komisyon, KDV hariç satış bedelinin %8'ine kadar çıkabilir.

Kiralama İşlemlerinde Komisyon Oranı

Kiralama işlemlerinde ise yasal durum farklıdır. Emlakçı, kiracıdan en fazla bir aylık kira bedelinin tamamı kadar KDV hariç komisyon alabilir. Örneğin, aylık kirası 15.000 TL olan bir daire için emlakçı, kiracıdan en fazla 15.000 TL + KDV talep edebilir. Bu yönetmeliğe göre ev sahibinden kiralama için komisyon talep edilmesi yasal değildir.

Uzman Gözünden Püf Noktaları ve Tavsiyeler

• Pazarlık Payı: Belirtilen %4 (alım-satım için) ve 1 kira bedeli (kiralama için) oranları yasal üst sınırlardır. Bu, emlakçının bu oranların altında bir komisyona razı olamayacağı anlamına gelmez. Özellikle rekabetin yoğun olduğu bölgelerde veya piyasanın durgun olduğu dönemlerde, bu oranlar üzerinden pazarlık yapma şansın her zaman vardır. Deneyimlerime göre, doğrudan %3,5 veya %3 gibi oranlarla anlaşmak oldukça yaygın bir durumdur.
• Hizmet Sözleşmesi ve Yer Gösterme Belgesi: Emlakçılar, sana herhangi bir gayrimenkulü göstermeden veya hizmet sunmaya başlamadan önce Yer Gösterme Belgesi veya Taşınmaz Gösterme Sözleşmesi imzalatmakla yükümlüdür. Bu belgeleri imzaladığında, ilgili emlakçının aracılığıyla gerçekleşecek bir işlemde komisyon ödeme yükümlülüğünü kabul etmiş olursun. Bu belgeler, özellikle "Ben burayı kendi başıma buldum" gibi durumlarda emlakçının hak iddia etmesini sağlar ve hukuki geçerliliği vardır. Asla okumadan veya anlamadan bir belgeye imza atma.
• Gerçek Satış Bedeli Üzerinden Hesaplama: Komisyon, tapuda gösterilen gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır. Maalesef bazı durumlarda vergi kaçırmak amacıyla tapuda düşük bedel gösterilse de, emlakçının komisyonu işlemde anlaşılan gerçek bedel üzerinden hesaplanmalıdır ve bu konuda ısrarcı olabilir. Bu konuda şeffaf olmak, hem yasal açıdan hem de ileride çıkabilecek sorunların önüne geçmek adına önemlidir.

Kendi tecrübemden bir ekleme: Birçok kişi, ilanı gördükten sonra emlakçıyı arayıp adresi öğrendikten sonra doğrudan mal sahibiyle iletişime geçerek komisyon ödemekten kaçınmaya çalışır. Ancak, emlakçı ile imzalamış olduğun Yer Gösterme Belgesi, senin o gayrimenkulü o emlakçı aracılığıyla gördüğünü ve işlemi gerçekleştirmen halinde komisyon ödeyeceğini belgeler. Bu tür bir durumda, emlakçı yasal yollara başvurarak komisyonunu talep edebilir ve genellikle haklı bulunur. Bu nedenle, hizmet alacağın emlakçıyı baştan seçmeli, şeffaf bir sözleşme yapmalı ve sözleşmeye sadık kalmalısın. Bu, hem senin hem de emlakçının zamanını ve emeğini korur.