Ev sahibi kiracıyı nasıl çıkarır?

Question

Mülkünüzü geri almak veya sorunlu bir kiracıyı yasal yollarla tahliye etmek istediğinizde atmanız gereken adımları merak mı ediyorsunuz?

Answer 1

Ev sahibi olarak kiracıyı çıkarmak, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde belirli şartlara ve prosedürlere tabidir. Kendi başına (elektrik, su kesmek, kilit değiştirmek gibi) hiçbir girişimde bulunamazsın, bu eylemler yasa dışıdır ve cezai yaptırımları vardır. Tahliye süreçleri yasal yollarla ilerlemelidir.

İşte en yaygın ve hukuki tahliye nedenleri ile atman gereken adımlar:

Tahliye Nedenleri ve Adımları

1. Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiracın kira bedelini ödemezse, iki ana yolun var:

• İcra Takibi: Kiracıya tahliye talepli icra takibi başlatırsın. Ödeme emri tebliğ edildikten sonra kiracı 7 gün içinde borcu ödemez ve itiraz etmezse, taşınmazın tahliyesini talep edebilirsin. Kiracı itiraz ederse, itirazın kaldırılması ve tahliye davası açman gerekir.
• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası: Bir kira dönemi (genellikle bir yıl) içinde, farklı aylara ait iki haklı kira borcunu noter aracılığıyla çekilmiş ayrı ayrı iki ihtarname ile bildirmiş olman ve kiracının borçları ödememiş olması gerekir. Bu durumda, kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilirsin.
  • Püf Noktası: İhtarnamelerin eksiksiz ve usulüne uygun olması, banka dekontları gibi ödeme kanıtlarının toplanması çok önemlidir.

2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kendin, eşin, alt soyun (çocukların), üst soyun (anne baban) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğun diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için kiracını tahliye edebilirsin.

• Adım: Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açman gerekir.
• Püf Noktası: İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Mahkeme bu durumu titizlikle inceler. Tahliye sonrası, gayrimenkulü üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamazsın. Aksi takdirde, eski kiracının tazminat talep etme hakkı doğar. Kendi tecrübemden biliyorum ki, "ihtiyaç" iddiasının ispatı bazen çok zor olabilir; iyi bir delil zinciri sunmalısın.

3. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye

Bu, eğer doğru düzenlenmişse, en hızlı ve kesin yollardan biridir. Kiracının, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesidir.

• Şart: Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi imzalandıktan sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya öncesinde imzalanan taahhütnameler Yargıtay kararları uyarınca genellikle geçersiz kabul edilir. Ayrıca, kiracı tarafından serbest iradeyle verilmiş olmalı ve tahliye tarihi açıkça belirtilmelidir.
• Adım: Taahhütnamede belirtilen tahliye tarihi geldiğinde kiracı çıkmazsa, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye emri gönderebilir veya tahliye davası açabilirsin.
  • Püf Noktası: Tarihlerin doğruluğu ve taahhütnamenin sözleşmeden sonraki bir tarihte verildiğinin ispatı kritik önem taşır. Boş bırakılmış, sonradan doldurulmuş taahhütnameler ciddi sorunlara yol açar.

4. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Eğer bir evi satın aldıysan ve kendin, eşin, alt soyun veya üst soyun ihtiyacı varsa:

• Adım: Tapuyu devir aldığın tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya noterden ihtar çekerek, altı ay sonra tahliye davası açabileceğini bildirirsin.
• Püf Noktası: Yine, ihtiyacın samimi ve zorunlu olması şartı burada da geçerlidir.

5. Akde Aykırı Kullanım veya Komşulara Rahatsızlık Nedeniyle Tahliye

Kiracının evi kötü kullanması, komşuları rahatsız etmesi veya sözleşmeye aykırı başka davranışlarda bulunması (izinsiz alt kiralama gibi) durumlarıdır.

• Adım: Bu durumları noter aracılığıyla ihtarname çekerek kiracıya bildirir ve aykırılığın giderilmesini talep edersin. Aykırılık giderilmezse tahliye davası açabilirsin.
• Püf Noktası: İspatı zor bir süreçtir; fotoğraf, video, tanık beyanları, polis tutanağı gibi somut deliller toplaman gerekir.

Arabuluculuk Zorunluluğu

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda (kira tespiti, tahliye, kira alacağı vb.) dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale geldi. Bu, yasal süreci başlatmadan önce arabulucu huzurunda anlaşma zemini araman gerektiği anlamına gelir.

Önemli Uyarılar

• Tahliye süreçleri hukuki bilgi ve deneyim gerektirir. Küçük bir hata bile sürecin uzamasına veya davanın reddedilmesine neden olabilir.
• Mutlaka bir avukattan profesyonel hukuki destek almalısın. Yanlış atılmış bir adım, sana hem zaman hem de para kaybettirir. Avukatın, durumu en doğru şekilde değerlendirip, sana özel yol haritasını çizecektir.