Kira zammı oranı ne kadar?

Question

Güncel yasal düzenlemelere göre konut veya işyeri kira artış oranı hakkında bilgi edinmek istiyorsunuz. Bu oran, ev sahipleri ve kiracılar için oldukça merak edilen bir konudur.

Answer 1

Güncel yasal düzenlemelere göre kira zammı oranını belirlerken konut ve işyeri ayrımını net bir şekilde yapman gerekiyor, çünkü her iki durum için farklı kurallar geçerli. Sana bu konuda tüm detayları ve püf noktalarını açıklayayım:

Konut Kira Zammı Oranı (25% Sınırı)

Şu an itibarıyla, konut kiraları için uygulanan artış oranı üzerinde özel bir yasal düzenleme bulunuyor. 8 Haziran 2022 tarihinde başlayan ve ilk olarak 1 Temmuz 2023'e kadar geçerli olan bu düzenleme, daha sonra 1 Temmuz 2024'e kadar uzatıldı. Bu düzenlemeye göre:

• Sınır: Konut kiralarında yenileme döneminde uygulanabilecek azami artış oranı, yüzde 25 (yüzde yirmi beş) ile sınırlandırılmıştır.
• Geçerlilik: Bu kural, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde geçerlidir. Yani, sözleşmen bu tarihler arasında yenilenecekse, ev sahibin en fazla %25 zam yapabilir.
• TÜFE'ye üstünlüğü: Normalde kira artışlarında 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınırken, bu özel düzenleme yürürlükte olduğu sürece, TÜFE ortalaması %25'in üzerinde çıksa bile %25 sınırı uygulanır. Eğer TÜFE ortalaması %25'in altında kalırsa (ki bu pek sık rastlanan bir durum değil), o zaman düşük olan TÜFE oranı geçerli olur.
• Yeni Sözleşmeler: Bu %25 sınırı yeni yapılan kira sözleşmeleri için geçerli değildir. Yeni bir eve taşınıyorsan, kira bedeli piyasa koşullarına göre serbestçe belirlenir. Bu sınır, mevcut sözleşmenin yenilenmesi durumunda kiracıyı korumak amaçlıdır.

Tecrübe Notu: Kiracı ve ev sahibi arasında bu konuda bazen anlaşmazlıklar çıkabiliyor. Eğer ev sahibin %25'in üzerinde bir zam talep ederse ve sen bunu kabul etmezsen, yasal olarak %25'in üzerinde bir artışı ödemek zorunda değilsin. Fazla ödenen miktarı geri isteyebilirsin. Banka havalesinde veya açıklamasında "kira bedeli" belirtmen her zaman işini kolaylaştırır.

İşyeri Kira Zammı Oranı

İşyerleri için konutlardaki %25'lik sınırlama geçerli değildir. İşyeri kira sözleşmelerinin yenilenmesinde esas alınacak oran, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan bir önceki ayın 12 aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasıdır.

• Hesaplama: Örneğin, Nisan ayında kira sözleşmen yenilenecekse, Mart ayına ait açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması dikkate alınır. TÜİK, her ayın 3'ünde bir önceki aya ait enflasyon verilerini açıklar.
• Örnek: Eğer Mart ayında açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması %60 ise, işyeri kiran en fazla %60 oranında artırılabilir. Sözleşmende daha düşük bir oran belirlenmişse (ki bu çok nadir olur), o düşük oran uygulanır. Ancak genelde sözleşmelerde "TÜFE ortalaması" veya "yasal artış oranı" ibaresi yer alır.

Önemli Noktalar ve Püf Noktaları

• Sözleşmedeki Madde: Kira sözleşmende kira artış oranını belirleyen bir madde varsa ve bu madde yasal sınırların (konut için %25, işyeri için TÜFE ortalaması) üzerinde bir oran öngörüyorsa, yasal sınırlayıcı oran geçerli olur. Yasal sınırdan daha düşük bir oran öngörüyorsa, sözleşmedeki düşük oran geçerli olur.
• 5 Yıl Kuralı: Hem konut hem de işyerleri için kira sözleşmesinin beşinci yılı dolduğunda, taraflar kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açabilirler. Bu davalarda hakim, TÜFE oranının yanı sıra, taşınmazın emsal kiralarını, piyasa koşullarını ve malzemenin yıpranma payını da dikkate alarak yeni bir kira bedeli belirleyebilir. Bu, özellikle mevcut kiranın piyasa değerinin çok altında kaldığı durumlarda ev sahipleri tarafından sıkça başvurulan bir yoldur.
• Karşılıklı Anlaşma: Her ne kadar yasal sınırlar olsa da, kiracı ve ev sahibi karşılıklı anlaşarak bu oranların dışında bir zammı kararlaştırabilir. Ancak bu anlaşmanın yazılı olması ve özellikle kiracı aleyhine yasal sınırın üzerinde olmaması önemlidir. Eğer kiracı yasal sınırın üzerinde bir zammı imzalamışsa bile, hukuki olarak yasal sınırı aşan kısmı geri alma hakkına sahip olabilir.

Umarım bu bilgiler, kira zammı konusundaki tüm soru işaretlerini gidermene yardımcı olmuştur.