Hisseli Arazide Yeni Malik Tapuyu Alınca Şufa Hakkı Sürem Ne Zaman Başlar? Tebligat Şart Mı?

Question

Bizim aileden kalma hisseli bir arazimiz var. Ortaklardan biri hissesini geçen ay hiç haberimiz olmadan üçüncü bir şahsa satmış. Yeni malik tapuyu almış bile. Şufa hakkımızı kullanmak istiyoruz ama sürenin tapu devrinden mi yoksa bize tebliğ edilmesinden mi başladığını tam anlayamadık. Hukuki süreç nasıl işler, nereye başvurmalıyız?

Answer 1

Hisseli arazide yeni malikin tapuyu alması durumunda şufa hakkını (ön alım hakkı) kullanma süren, iki farklı süreye tabi olup, tebligat şartı burada kritik bir rol oynar.

Öncelikle şunu netleştirelim: Şufa hakkı, tapuda satışın gerçekleştiği tarihten itibaren işlemeye başlayan mutlak bir 5 yıllık hak düşürücü süreye tabidir. Yani, satışın üzerinden 5 yıl geçmişse, tebligat yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın şufa hakkını kullanamazsın. Bu 5 yıllık süre, tapu sicil müdürlüğünden satış işleminin tescil edildiği andan itibaren başlar.

Ancak asıl önemli olan ve senin durumunu doğrudan ilgilendiren diğer süre, 1 aylık hak düşürücü süredir. Bu süre, hissesini satan paydaşın veya hisseyi alan yeni malikin, satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmesiyle başlar.

Tebligat Şartı ve Sürelerin Başlangıcı

1. Noter Tebligatı Yapıldıysa: Yeni malik veya satıcı, hisse satışını sana noter aracılığıyla usulüne uygun olarak bildirdiğinde, bu tebligatın sana ulaştığı tarihten itibaren 1 ay içinde şufa davası açmak zorundasın. Bu 1 aylık süre kesinlikle hak düşürücü bir süredir ve kaçırırsan bir daha şufa hakkını kullanamazsın.
2. Noter Tebligatı Yapılmadıysa: Senin durumunda olduğu gibi, satışın sana haber verilmediği veya noter aracılığıyla bildirilmediği durumlarda, 1 aylık süre işlemeye başlamaz. Bu durumda, sen satışı öğrendiğin tarihten itibaren değil, ancak tapudaki satışın üzerinden 5 yıl geçmediği sürece şufa hakkını kullanabilirsin.

Senin Durumun ve Hukuki Süreç

Ailenizden kalma arazide ortaklardan biri hissesini geçen ay haberiniz olmadan üçüncü bir şahsa sattıysa ve size noter aracılığıyla bir bildirim gelmediyse:

• 1 aylık hak düşürücü süren henüz başlamamıştır.
• Satış geçen ay yapıldığı için 5 yıllık mutlak süre içinde bulunuyorsun.

Dolayısıyla şu an şufa hakkını kullanma imkanın devam etmektedir.

Nereye Başvurmalısın?

Şufa hakkını kullanmak için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde bir ön alım davası (şufa davası) açman gerekiyor. Bu dava, dava açıldığı tarihteki gerçek satış bedeli (tapu devrinde gösterilen bedel) ile alıcıya düşen tapu harç ve masraflarını mahkeme veznesine depo etme şartıyla açılır.

Uzmanlık Gerektiren Püf Noktaları:

• Gerçek Satış Bedeli: Tapuda düşük gösterilen satış bedelleri sıkça karşılaşılan bir durumdur. Şufa hakkı sahibi olarak, kural olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile tapu masraflarını depo ederek dava açarsın. Yeni malik, gerçekte daha yüksek bir bedel ödediğini iddia etse bile, bunu ispat yükü kendisine aittir ve mahkeme genellikle tapudaki bedeli esas alır. Bu, şufa hakkı sahibinin lehine önemli bir noktadır. Benim tecrübelerime göre, tapuda 100.000 TL gösterilen bir satış için yeni malik "aslında 200.000 TL ödedim" dese dahi, bunu banka dekontları veya benzeri somut belgelerle ispatlayamadığı sürece mahkeme tapudaki 100.000 TL'yi esas alır.
• Masraflar: Dava açarken harçlar, bilirkişi ücretleri ve avukatlık ücreti gibi masraflar oluşur. Kazanılan davada bu masraflar genellikle karşı tarafa yüklenir ancak başlangıçta senin tarafından karşılanması gerekir.
• Tapu Kaydı: Davayı açmadan önce mutlaka ilgili tapu kaydının güncel bir örneğini edinerek satış işleminin detaylarını ve yeni malikin kimliğini teyit etmelisin.

Özetle, noter tebligatı almadığınız sürece 1 aylık süreniz başlamaz ve 5 yıllık genel süre içinde hakkınızı kullanabilirsiniz. Derhal bir gayrimenkul hukuku uzmanı avukatla görüşerek dava sürecini başlatmanız menfaatinize olacaktır.