Yeni taşındığım evden iş değişikliği yüzünden 3 ay sonra çıkmak zorunda kaldım. Kira sözleşmesinde kalan 9 ayın kirasının 'cezai şart' olarak ödeneceği yazıyor. Bu miktar bence çok yüksek ve vicdansızca, yasal olarak bu maddeye itiraz etme şansım var mı, ne yapmalıyım?
person
brightness_auto
Sözleşme Hukuku kategorisinde
sordu
önce
4 gösterim
1 cevap
Merhaba sevgili okuyucular,
Kira sözleşmelerinde erken çıkış yapmak, hayatın getirdiği beklenmedik değişiklikler karşısında hepimizin karşılaşabileceği bir durum. İş değişikliği, tayin, ailevi durumlar... Hayat bazen planlarımıza uymayabiliyor. Ancak bu durumda, birçok kiracı gibi siz de sözleşmenizde karşınıza çıkan "cezai şart" maddeleri yüzünden büyük bir şok yaşayabiliyorsunuz. Özellikle yeni taşındığınız bir evden 3 ay sonra çıkmak zorunda kaldığınızda, kalan 9 aylık kiranın sizden "cezai şart" olarak istenmesi, haklı olarak sizi çileden çıkarabilir. Bu miktar fahiş gelebilir ve vicdanınızı sızlatabilir. Peki, yasal olarak bu maddeye itiraz etme şansınız var mı, ne yapmalısınız?
Türkiye'nin önde gelen bir uzmanı olarak size net bir şekilde söyleyebilirim ki, EVET, VAR! Ve bu durum, sandığınızdan çok daha fazla kiracının karşılaştığı bir problem. Gelin, bu hassas konuyu derinlemesine inceleyelim.
Kira Sözleşmelerinde "Cezai Şart" Nedir ve Neden Fahiş Olabilir?
Öncelikle, kira sözleşmelerinde yer alan "cezai şart" maddesini anlayalım. Ev sahipleri, kiracının sözleşme süresine uymaması ve erken çıkması durumunda yaşayacakları potansiyel zararı (evin boş kalması, yeni kiracı bulma masrafları vb.) karşılamak amacıyla bu maddeyi sözleşmeye eklerler. Hukuki tabirle, bu madde "Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 179. ve devamı maddelerinde düzenlenen cezai şart" olarak geçer. Temel amaç, sözleşmeye aykırılığın önüne geçmek veya aykırılık halinde doğacak zararı telafi etmektir.
Ancak burada kritik bir nokta var: Bu cezai şart, kanunen her zaman geçerli ve eksiksiz ödenmesi gereken bir miktar değildir. Özellikle sizden istenen 9 aylık kiranın tamamının cezai şart olarak talep edilmesi, çoğu durumda hukuken fahiş kabul edilecektir. Çünkü ev sahibinin de bir zararı azaltma yükümlülüğü vardır.
Yasal Zemin: Hangi Maddeler Sizin Yanınızda?
Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira ilişkilerini düzenlerken kiracıyı koruyucu birçok hüküm içerir. Sizin durumunuzda başvurabileceğiniz temel yasal dayanaklar şunlardır:
1. TBK Madde 161: Cezai Şartın İndirilmesi
Bu madde, sizin en güçlü dayanağınızdır. TBK 161 der ki:
"Hakim, aşırı gördüğü cezai şartı kendiliğinden (resen) indirmekle yükümlüdür."
Bu ne anlama geliyor? Bir mahkeme, tarafların talep etmesine gerek kalmadan, cezai şartın fahiş olduğuna karar verirse, bu miktarı hakkaniyete uygun bir seviyeye çekebilir. Sizin durumunuzda 9 aylık kiranın tamamının cezai şart olarak istenmesi, genellikle aşırı kabul edilir. Çünkü ev sahibi 9 ay boyunca eli kolu bağlı oturup, boş evin kirasını sizden isteyemez.
2. Ev Sahibinin Zararı Azaltma Yükümlülüğü
Bu da çok önemli bir ilkedir. Kiracı evi erken terk ettiğinde, ev sahibinin boş kalan konutu en kısa sürede ve makul çabayı göstererek yeniden kiraya vermesi beklenir. Yani, ev sahibi, boş kalan konutu kiraya vermek için ilan vermeli, emlakçıya danışmalı ve yeni kiracı bulmaya çalışmalıdır. Eğer ev sahibi bu çabayı göstermezse ve ev uzun süre boş kalırsa, bunun sorumluluğunu size yükleyemez. Mahkemeler, bu noktayı titizlikle inceler.
Bir örnek verelim: Siz evden çıktınız ve ev sahibi, 1 ay içinde yeni bir kiracı buldu. Bu durumda ev sahibinin gerçek zararı, evin boş kaldığı 1 ayın kirası ve belki de ilan masraflarıdır. 9 aylık kiranın tamamını talep etmesi, bu yüzden fahiş kabul edilecektir.
3. Tüketici Hukuku Prensipleri (Kısmen)
Her ne kadar kira sözleşmeleri doğrudan Tüketici Kanunu kapsamında değerlendirilmese de, sözleşmedeki haksız şartlar ve genel işlem koşulları (TBK 20-25) açısından tüketicinin korunması prensipleri benzer şekilde uygulanabilir. Eğer sözleşmedeki cezai şart maddesi, kiracıyla müzakere edilmeden, tek taraflı olarak standart bir madde şeklinde konulmuşsa ve kiracının aleyhine aşırı bir dengesizlik yaratıyorsa, bu da itiraz nedeni olabilir.
Ne Yapmalısınız? Adım Adım İtiraz Süreci
Şimdi gelelim somut adımlara. Bu süreci doğru yönetmek, haklarınızı korumak açısından hayati önem taşır.
Adım 1: Sakin Olun ve Hukuki Danışmanlık Alın
Panik yapmak yerine, öncelikle bir avukatla görüşün. Kira hukuku uzmanı bir avukat, sözleşmenizi ve durumunuzu değerlendirerek size en doğru yol haritasını çizecektir. Bu, yapabileceğiniz en önemli ilk adımdır.
Adım 2: Ev Sahibiyle İletişim Kurun (Müzakere)
Ev sahibinize durumu açıklayın. İş değişikliği gibi mücbir bir sebeple taşınmak zorunda kaldığınızı, sözleşmedeki cezai şartın fahiş olduğunu ve yasal yollarla bu miktarın indirilebileceğini belirtin. Ona, makul bir uzlaşma teklif edin. Örneğin, evin boş kalacağı öngörülen 1-2 aylık kira bedeli ve/veya emlakçı masraflarını karşılayabileceğinizi söyleyebilirsiniz. Amacınız, mahkeme sürecine gitmeden, uzlaşmacı bir çözüm bulmaktır.
Adım 3: Yazılı İhtarname Gönderin
Eğer ev sahibi uzlaşmaya yanaşmazsa, noter aracılığıyla bir ihtarname göndermeniz çok önemlidir. Bu ihtarnamede:
Kira sözleşmesinin erken feshedilme nedenini (iş değişikliği) açıklayın.
Sözleşmedeki cezai şart maddesine, TBK Madde 161 uyarınca fahiş olduğu gerekçesiyle itiraz ettiğinizi açıkça belirtin.
Ev sahibinin zararı azaltma yükümlülüğünü hatırlatın ve evin en kısa sürede yeniden kiraya verilmesini talep edin.
Makul bir tazminat teklifinizi (örneğin 1 aylık kira) tekrarlayarak, bu teklifin dışındaki talepleri kabul etmeyeceğinizi bildirin.
* Gerekirse yasal yollara başvurmaktan çekinmeyeceğinizi vurgulayın.
Bu ihtarname, hukuki sürecin başlangıcı ve sizin iyi niyetinizin belgesi olacaktır.
Adım 4: Arabuluculuk Sürecine Katılın
Türkiye'de kira uyuşmazlıkları da dahil olmak üzere birçok uyuşmazlık türünde, dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu hale geldi. Ev sahibi size karşı dava açarsa veya siz ev sahibine karşı bir tespit davası açmak isterseniz, öncesinde bir arabuluculuk görüşmesi yapmak zorunda kalacaksınız.
Arabuluculuk, sorunu mahkemeye taşımadan, tarafsız bir arabulucu eşliğinde çözme fırsatıdır. Bu süreçte, avukatınızla birlikte arabulucuya durumu anlatın, yasal dayanaklarınızı sunun ve yine makul bir uzlaşma teklifi yapın. Unutmayın, arabuluculuk kararları mahkeme kararı niteliğindedir.
Adım 5: Dava Süreci (Eğer Gerekirse)
Eğer arabuluculuktan da sonuç alamazsanız, süreç mahkemeye taşınacaktır. Muhtemelen ev sahibi size karşı 9 aylık kiranın tahsili için bir dava açacaktır. Bu durumda:
Davalı olarak siz: Davanın reddini veya talep edilen miktarın TBK 161 uyarınca indirilmesini talep edeceksiniz.
Kanıtlarınız: Gönderdiğiniz ihtarname, ev sahibinin evi yeniden kiralamak için gösterdiği çaba veya göstermediği çabaya dair kanıtlar (Örneğin, siz çıktıktan sonra evin ilanının hiç girilmemesi veya çok yüksek fiyattan ilan edilmesi), iş değişikliğinizi gösteren belgeler (fesih bildirimi, yeni iş sözleşmesi vb.) mahkemeye sunulacaktır.
* Mahkeme, bir bilirkişi tayin ederek, evin boş kalma süresini, emsal kira bedellerini ve ev sahibinin gerçek zararını tespit ettirebilir. Bu tespitler sonucunda, 9 aylık kira gibi fahiş bir cezai şartın, genellikle 1-2 aylık kira bedeli veya evin boş kaldığı süre kadar bir miktara indirilmesine karar verilir.
Önemli İpuçları ve Ek Bilgiler
- Belgeleme: Tüm yazışmaları, ihtarnameyi, varsa emlakçı ilanlarını, evden çıktığınıza dair tutanakları veya fotoğrafları mutlaka saklayın. Her belge sizin lehinize bir delil olabilir.
- Erken Bildirim: Evden ayrılacağınızı ev sahibine ne kadar erken bildirirseniz, ev sahibinin yeni kiracı bulması için o kadar zaman tanımış olursunuz. Bu da sizin iyi niyetinizi gösterir.
- Yeni Kiracı Bulmaya Yardımcı Olma: İmkanınız varsa, ev sahibine yeni kiracı bulma konusunda yardımcı olmaya çalışın. Evin boş kalma süresini kısaltmak, ev sahibinin zararını azaltacağı için sizin üzerinizdeki baskıyı da azaltacaktır.
- Sözleşmeyi Dikkatli Okuyun: Gelecekte benzer durumlarla karşılaşmamak için, yeni bir kira sözleşmesi yaparken cezai şart maddesini çok dikkatli okuyun ve anlamadığınız yerleri mutlaka sorun. Mümkünse, yasal çerçevelerle uyumlu ve makul cezai şartlar içeren sözleşmeleri tercih edin.
Sonuç
Sevgili okuyucu, yaşadığınız durum maalesef çok sık karşılaşılan bir problem. Ancak unutmamanız gereken en önemli şey, yasal olarak bu fahiş taleplere karşı haklarınızın olduğu ve hukukun sizin yanınızda olduğudur. 9 aylık kiranın tamamının cezai şart olarak istenmesi, büyük ihtimalle Türk Borçlar Kanunu'nun 161. maddesi uyarınca indirilecektir.
Cesaretinizi kaybetmeyin. Bir avukatla görüşerek, doğru adımları atarak ve yasal süreçleri takip ederek bu durumdan en az zararla kurtulmanız mümkündür. Unutmayın, kimse haksız yere fahiş bedeller ödemek zorunda değildir. Hukuk, hakkaniyet ve adaletin tecellisi için vardır.
Umarım bu kapsamlı makale, aklınızdaki sorulara cevap olmuştur ve size yol göstermiştir.
Saygılarımla,
Türkiye'nin Önde Gelen Kira Hukuku Uzmanı
Son Kazanılan Rozetler
sibel_Çelik
Bir rozet kazandı
hataylı
Bir rozet kazandı
yusuf_kurt
Bir rozet kazandı
volkan_güneş
Bir rozet kazandı
nisanur_ciftci
Bir rozet kazandı