Hacizli Taşınmazın E-İhale Sürecinde KDV ve Tapu Masrafları Alıcıya mı Yüklenir?

Question

Yakın zamanda icradan satılık bir taşınmaz için e-ihale platformunu kullanmayı düşünüyorum. Ancak ihale ilanlarında KDV ve tapu harçlarının akıbetiyle ilgili net bir bilgi göremedim. Bu ek masraflar ihale bedeline dahil midir, yoksa sonradan alıcı olarak benden ayrıca mı talep edilir? Bütçemi ona göre ayarlamam gerekiyor.

Answer 1

Selam. İcra ihalelerinde para işleri gerçekten kafayı karıştıran detaylarla dolu, bütçeni şimdiden netleştirmek istemen çok yerinde. Hemen lafı dolandırmadan, mevzuatın ve pratikteki uygulamanın nasıl çalıştığını açayım.

Öncelikle en kritik noktayı belirleyelim: Tapu harcı ve noter masrafları neredeyse her zaman alıcıya aittir. İhale bedeli, taşınmazın devir bedeli olarak kabul edilir ve bu tutara tapu harcı dahil değildir. Yani ihaleyi kazandığında, tapu dairesine başvururken satıcı (alacaklılar) adına düşen %2 ve alıcı adına düşen %2 tapu harcı ile birlikte noter masraflarını sen ödersin. Ayrıca devre ait olan damga vergisi de yine alıcı tarafından karşılanır. Bu kalemleri ihale bedeline eklemeden bütçeni ayarlarsan, sonradan şok yaşamazsın.

KDV Durumu Nedir?

Burada biraz durup düşünmek lazım. İcra yoluyla satılan taşınmazlar, genellikle özel hukuk kişileri (vatandaşlar) veya şirketler adına kayıtlıdır. Eğer satıcı bir gerçek kişi ise, konut satışında KDV oranı genellikle %1 olarak uygulanır (yüzölçümüne göre değişebilir, 150 m² altı %1, üstü %18 olabilir ama icra satışlarında genelde %1 esas alınır veya muafiyet tartışmaları olur). Ancak, satıcı bir KDV mükellefi tüzel kişi ise (örneğin bir inşaat firması veya ticari gayrimenkul sahibi), KDV tamamen alıcıya yüklenir. İhale ilanında "KDV dâhildir" veya "KDV harihtir" yazısı mutlaka kontrol edilmeli. Yazmıyorsa, satıcının ticari statüsüne göre değişir; pratikte ticari gayrimenkul alımlarında KDV'yi alıcı öder. Bunu ihale öncesi icra dairesine veya müzayede memuruna sormak en doğrusu.

Püf Noktası ve Maliyet Hesabı

Yani toplam maliyetin şu şekilde hesaplanmalı:

• İhale Bedeli
• + Tapu Harcı (Alıcı Payı %2)
• + Damga Vergisi
• + Noter Masrafları
• + Olası KDV (Ticari gayrimenkul ise)
• + Vekalet Ücreti (Varsa)

Bir de şunu unutma: İhalede nakit ödeme veya banka teminatı zorunludur. E-ihale sistemlerinde genelde teminat bedeli olarak ihale bedeli üzerinden bir oran kesilir. Bu parayı da hazırlaman lazım, çünkü kaybetmekten korktuğun için değil, süreç gereği ödenir.

Sonuç olarak, ilan metnindeki "işlem masrafları alıcıya aittir" ibaresini göz ardı etme. Bütçene ihale bedelinin %10-12 kadarını ek masraf olarak ekle, hem KDV riskini hem de tapu/noter giderlerini karşılar. Bütçeni buna göre ayarlarsan, tapu işleminden sonra cebinde beklenmedik bir açık kalmaz. Bol şans, iyi ihaleler!