5. yıl dolmadan "tadilat" bahanesiyle fahiş kira artışı dayatan ev sahibine karşı haklarım neler?

Question

Merhaba arkadaşlar, 3 yıldır oturduğum evde 5. yıl dolmadan ev sahibim "tadilat" bahanesiyle kirayı %150 artırıp yeni sözleşme imzalamamı istiyor. Aksi takdirde tahliye edeceğini, tadilat sonrası başkasına daha pahalıya vereceğini söylüyor. Bu durumda benim yasal haklarım nelerdir, nasıl bir yol izlemeliyim?

Answer 1

Harika bir soruyla geldiniz ve Türkiye'de ne yazık ki sıkça karşılaşılan, can sıkıcı bir durumu en net haliyle ortaya koydunuz. Özellikle son dönemde artan kira fiyatları ve ekonomik dalgalanmalar nedeniyle ev sahibi-kiracı ilişkileri oldukça gerginleşti. Ancak unutmayın, kanunlar sizin gibi iyi niyetli kiracıların haklarını korumak için var. Türkiye'nin önde gelen bir uzmanı olarak, bu durumda yasal haklarınızı ve atmanız gereken adımları enine boyuna inceleyelim.

---

5. Yıl Dolmadan "Tadilat" Bahanesiyle Fahiş Kira Artışı Dayatan Ev Sahibine Karşı Haklarınız: Panik Yok, Hukuk Yanınızda!

Merhaba arkadaşlar,

3 yıldır oturduğunuz evde, 5. yılınız dolmadan ev sahibinizin "tadilat" bahanesiyle kirayı %150 artırma ve yeni sözleşme imzalama talebiyle karşı karşıya kalmanız, üstelik aksi takdirde tahliye edeceğini ve evi daha pahalıya başkasına vereceğini söylemesi oldukça üzücü ve haksız bir durum. Ancak bu durum karşısında asla paniklemeyin ve "Eyvah, şimdi ne yapacağım?" diye düşünmeyin. Çünkü Türk Borçlar Kanunu (TBK), sizin gibi kiracıları bu tür keyfi uygulamalara karşı oldukça güçlü bir şekilde koruyor.

Öncelikle şunu çok net belirtmek isterim: Ev sahibinizin bu talepleri büyük ölçüde hukuka aykırıdır ve yasal bir zemini yoktur. Gelin, haklarınızın neler olduğunu ve nasıl bir yol izlemeniz gerektiğini adım adım inceleyelim.

1. Kira Sözleşmeniz Gücünüzün Temelidir: Unutmayın, Siz "Kiracısınız"!

Türkiye'de kira sözleşmeleri, TBK kapsamında kiracıyı koruyucu hükümler içerir. En başta bilmeniz gereken şudur: Sizinle ev sahibi arasındaki kira sözleşmesi devam etmektedir ve ev sahibi tek taraflı olarak bu sözleşmenin şartlarını değiştiremez, yeni bir sözleşme dayatamaz.

• Sözleşmenin Süresi ve Otomatik Uzama: Kira sözleşmeleri genellikle bir yıllık yapılır. Ancak bu bir yılın sonunda sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiracı çıkmak istemediği sürece, kira sözleşmesi her yıl aynı şartlarla otomatik olarak bir yıl daha uzar. Bu uzama, 10 yıllık uzama süresi dolana kadar devam eder. Yani, 3 yıldır oturduğunuz evde sözleşmeniz otomatik olarak her yıl yenilenmiş ve siz çıkmak istemedikçe devam edecektir.
• Kira Artışı Sınırları: TBK m. 344 uyarınca, kira artışları her yıl Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalamasına göre değişim oranıyla sınırlıdır. Bu oran, 1 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında konut kiraları için %25 ile sınırlandırılmıştır. Ev sahibinizin %150 gibi fahiş bir artış talep etmesi bu yasal sınırın katbekat üzerindedir ve hukuka aykırıdır. Bu yasal sınırlama, sözleşmenizin ilk beş yılı için geçerlidir. Sizin durumunuzda 3. yıldasınız, yani bu sınırlama sizi doğrudan kapsıyor.

2. "Tadilat" Bahanesi ve Gerçekler: Hangi Tadilat Tahliye Sebebidir?

Ev sahibinizin "tadilat" bahanesine çok dikkat etmelisiniz. TBK m. 350/2 uyarınca, kiraya veren, kiralananı yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekiyorsa tahliye davası açabilir. Ancak bu madde öyle her tadilatı kapsamaz.

• Esaslı Tadilat Nedir? "Tadilat" kelimesi çok geniş bir yelpazeyi kapsar. Bir duvarı boyamak, musluk değiştirmek, kombiyi yenilemek gibi basit onarımlar, hatta mutfak veya banyo dolaplarını değiştirmek gibi daha kapsamlı ama evin oturulamaz hale gelmesini gerektirmeyen tadilatlar kesinlikle tahliye sebebi değildir. Ev sahibinin tahliye talep edebilmesi için tadilatın esaslı, yani evde oturulmayı imkansız kılacak derecede büyük çaplı, yıkım-yapım gerektiren bir inşaat/imar faaliyeti olması gerekir. Örneğin, evin taşıyıcı sistemlerinin güçlendirilmesi, kat ilavesi, komple dış cephe yenileme gibi durumlar esaslı tadilat kapsamına girebilir.
• İspat Yükümlülüğü Kiraya Verende: Ev sahibiniz, iddia ettiği tadilatın gerçekten de esaslı ve tahliyeyi gerektirecek nitelikte olduğunu ispatlamakla yükümlüdür. Bu ispat, genellikle belediyeden alınacak ruhsatlar, mimari projeler, teknik raporlar ve keşif raporları gibi somut belgelerle yapılır. Sadece "ben tadilat yapacağım, çık" demekle tahliye mümkün değildir.
• Yeniden Kiralama Hakkı (Öncelik Hakkı): Diyelim ki ev sahibinizin tadilatı gerçekten de esaslı ve yasal yollarla tahliye kararı çıktı. Bu durumda bile sizin çok önemli bir hakkınız var: Yeniden Kiralama Hakkı! TBK m. 355'e göre, eğer ev sahibi sizi yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye ederse, tadilat bittikten sonra evi eski kiracısına (yani size) öncelikle kiralama yükümlülüğü vardır. Ev sahibi, tadilat bittikten sonra size yazılı bildirim yaparak yeni kira bedeliyle evi kiralamayı teklif etmek zorundadır. Bu hakkı kullanmak istemeniz durumunda, tadilatlı evin piyasa değeri üzerinden yeni bir kira bedeliyle evi tekrar kiralayabilirsiniz. Ev sahibinin bu hakkı ihlal ederek evi başkasına kiralaması durumunda ise size 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödeme yükümlülüğü doğar. Bu durum, çoğu ev sahibinin sırf kira artırmak için "tadilat" bahanesini kullanmasını caydırıcı hale getirir. Çünkü riski büyüktür.

3. Fahiş Kira Artışı Talebi ve Yasal Süreçler: Kiracının Güvencesi

Ev sahibinizin %150'lik artış talebi ve yeni sözleşme dayatması, açıkça yasalara aykırıdır.

• İlk 5 Yıl Kuralı: Kira artışları ilk 5 yıl boyunca yasal sınırlar (TÜFE 12 aylık ortalama veya %25 sınırı) içinde yapılmalıdır. Bu süre dolmadan ev sahibi "piyasa rayici" gibi gerekçelerle fahiş artış yapamaz.
• Kira Tespit Davası (5. Yıl Sonrası): Ancak 5 yıl dolduktan sonra, ev sahibi kira bedelinin emsal piyasa fiyatlarına göre ayarlanması için Kira Tespit Davası açabilir. Bu dava sonucunda hakim, emsal kiralar, bölgenin durumu, evin özellikleri gibi pek çok faktörü değerlendirerek yeni kira bedelini belirler. Yani, 5 yıl dolmadan ev sahibinin tek taraflı olarak kirayı fahiş oranda artırma hakkı yoktur.

4. Nasıl Bir Yol İzlemelisiniz? Adım Adım Yapılacaklar

Şimdi gelelim bu durumda somut olarak atmanız gereken adımlara:

a. Sakin Olun ve Bilgi Toplayın

• Belgelerinizi Hazırlayın: Kira sözleşmenizi, kira ödeme makbuzlarınızı/dekontlarınızı ve ev sahibiyle yaptığınız tüm yazılı (WhatsApp, e-posta, SMS vb. dahil) iletişimleri bir araya getirin.

b. Yazılı İletişim Kurun

• Ev Sahibine Resmi Bir Yanıt Verin: Ev sahibinize, taleplerinin yasalara aykırı olduğunu belirten, iadeli taahhütlü bir mektupla veya noter aracılığıyla ihtarname gönderin. Bu, hukuki süreçte elinizi güçlendirecek resmi bir belgedir.
  • İhtarname içeriğinde özetle şunları belirtin:
    • Mevcut kira sözleşmenizin devam ettiğini ve otomatik olarak uzadığını.
    • Kira artışlarının TBK m. 344 ve ilgili yasal sınırlamalar (%25 sınırı veya TÜFE 12 aylık ortalama) çerçevesinde yapılması gerektiğini.
    • Talep edilen %150'lik artışın ve yeni sözleşme imzalama talebinin hukuka aykırı olduğunu.
    • "Tadilat" bahanesinin tahliyeyi gerektirecek nitelikte esaslı bir tadilat olmadığını düşündüğünüzü ve bu konuda yasal şartların oluşmadığını.
    • Kiranızı yasal artış oranı dahilinde ödemeye devam edeceğinizi ve ödemeyi banka hesabına yapacağınızı.
    • Aksi takdirde yasal haklarınızı kullanacağınızı açıkça belirtin.
• Örnek Bir Yanıt Cümlesi: "Mevcut kira sözleşmemizin yasal süresi devam etmekte olup, kira artışının Türk Borçlar Kanunu'nda belirtilen sınırlar dahilinde (TÜFE 12 aylık ortalama veya yasal %25 üst sınırı) yapılması gerekmektedir. Talep ettiğiniz %150'lik artış ve yeni sözleşme imzalama teklifiniz hukuka aykırıdır. Kira bedelini yasal sınırlar dahilinde ödemeye devam edeceğimi bildirir, yasal haklarımı saklı tuttuğumu beyan ederim."

c. Kirayı Yasal Sınırda Ödemeye Devam Edin

• Ödeme Çok Önemli: Ev sahibinizin taleplerine karşı en büyük gücünüz, kira ödemelerinizi düzenli ve yasal sınırlar içerisinde yapmaya devam etmenizdir. Kira ödemelerini aksatmanız, ev sahibine haklı bir tahliye nedeni verebilir.
• Nereye Ödeyeceksiniz?: Kirayı ev sahibinin banka hesabına, açıklamasına "… ayı kira bedeli" yazarak ödeyin. Eğer ev sahibi yasal artışlı kirayı kabul etmez ve iade ederse, derhal bir notere giderek "tevdi mahalli tayini" talep edin. Yani, kira bedelini noter hesabına bloke ettirerek ödemeye hazır olduğunuzu ve borcunuzu ödediğinizi ispatlamış olursunuz. Bu, sizi temerrüde düşmekten kurtarır.

d. Arabuluculuk Mekanizması (Zorunlu)

• Yeni Dönem: Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira uyuşmazlıkları (tahliye, kira tespiti vb.) için dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci getirilmiştir.
• Arabuluculuğa Başvurun: Eğer ev sahibiyle anlaşma sağlayamazsanız ve durum tahliye davası seviyesine gelirse, ev sahibinin size dava açabilmesi için önce arabulucuya başvurması gerekir. Siz de isterseniz bu süreci başlatabilirsiniz. Arabuluculukta, taraflar bir arabulucu eşliğinde uzlaşmaya çalışır. Eğer uzlaşma sağlanamazsa, o zaman dava yolu açılır.

e. Profesyonel Hukuki Destek Alın: Avukatınızla Görüşün!

• En Önemli Adım: Bu tür durumlarda yapabileceğiniz en doğru ve en önemli şey, gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukatla görüşmektir. Avukatınız:
  • Durumunuzu detaylı bir şekilde değerlendirecek,
  • Ev sahibine gönderilecek ihtarnameyi sizin adınıza profesyonelce hazırlayacak,
  • Olası bir arabuluculuk sürecinde sizi temsil edecek,
  • Ev sahibinin açabileceği herhangi bir tahliye veya kira tespit davasına karşı sizin haklarınızı koruyacak,
  • Ve size en doğru hukuki yolu gösterecektir.

Gerçek Hayattan Örnekler ve Akılda Kalması Gerekenler

• "Tadilat Yapıp Başkasına Daha Pahalıya Vereceğim" Tehdidi: Bu, ev sahiplerinin sıkça başvurduğu ama hukuki karşılığı olmayan bir tehdittir. Yukarıda bahsettiğim öncelikli kiralama hakkınız bu tehdidi boşa çıkarır. Eğer gerçekten sizi esaslı tadilat nedeniyle çıkarırsa, tadilat bitince size teklif etmek zorunda. Eğer etmezse, size tazminat ödemek zorunda kalır. Bu, ev sahibini iki kere düşündürür.
• "Kontrat Bitti, Yeni Kontrat İmzalayalım" Baskısı: Kontratınız bitmedi, otomatik olarak uzadı. Yeni bir kontrat imzalamak zorunda değilsiniz. Yeni bir kontrat imzalamak, ev sahibinin dayattığı fahiş artışları ve şartları kabul etmek anlamına gelir ki bu da sizin aleyhinizedir.
• "Kirayı Düşük Ödediğim İçin İcra Takibi Başlatırım" Tehdidi: Siz kiranızı yasal sınırlar içinde artırarak ödediğiniz sürece, ev sahibinin başlatacağı hiçbir icra takibi haklı olmaz ve itiraz etmenizle durur. Ödemeyi banka kanalıyla ve doğru açıklamayla yapmanız, en büyük delilinizdir.

Sonuç: Hukuk Sizin Yanınızda!

Unutmayın, Türkiye'deki kira hukukunda kiracının konumu oldukça güçlüdür, özellikle de sözleşme süresi ve kira artışları konusunda. Ev sahibinizin talepleri, kanuni sınırlamalara ve iyi niyet kurallarına aykırıdır. Paniklemeyin, sakinliğinizi koruyun, yasal haklarınızı bilin ve adımlarınızı buna göre atın.

En önemli iki tavsiye:

1. Kiranızı yasal sınırlar içinde ve düzenli olarak ödemeye devam edin.
2. Bir gayrimenkul avukatından hukuki destek alın.

Bu süreçte yalnız değilsiniz ve yasal yolları kullanarak haklarınızı koruyabilirsiniz. Ev sahibi keyfi davranabilir ancak kanunlar keyfiliğe izin vermez. Cesur olun ve haklarınız için mücadele etmekten çekinmeyin!