5 yıllık kiracıya kira artışını yaptıramadık, tahliye taahhütnamesi yok. Nasıl tahliye ederiz?

Question

Kiracımız 5 yıldır evde oturuyor ve son kira artışını yasal sınırların üzerinde talep etsek de kabul etmiyor. Maalesef ilk taşındığında tahliye taahhütnamesi almayı unutmuştuk. Mevcut durumda hukuki yollarla tahliye etme şansımız var mı, hangi adımları izlemeliyiz?

Answer 1

Kiracınız 5 Yıllık ve Tahliye Taahhütnamesi Yok mu? Hukuki Çıkış Yollarınız Var!

Ev sahipleri için en sıkıntılı durumlardan biri, uzun süreli kiracılarla yaşanan kira artışı veya tahliye sorunlarıdır. Özellikle kiracınız evinizde beş yılı doldurmuş ve başlangıçta bir tahliye taahhütnamesi almayı atlamışsanız, durum ilk bakışta içinden çıkılmaz görünebilir. "Kiracımı nasıl çıkarırım?" sorusu, bu noktada akla gelen ilk ve en doğal sorudur. Sakin olun, yalnız değilsiniz ve bu durumun hukuki çözümleri mevcut. Türkiye'nin önde gelen uzmanlarından biri olarak, bu karmaşık görünen süreçte size yol göstermek ve uygulanabilir çözümler sunmak için buradayım.

5 Yıllık Kiracılık Süresi Neden Önemli?

Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracılar, konut ve çatılı işyeri kiralarında oldukça güçlü bir korumaya sahiptir. Genel kural, kiracının sözleşme bitiminde otomatik olarak bir yıl daha kiracı olarak kalmaya devam etmesidir. Ancak beş yıllık kiracılık süresi, bu dengede önemli bir dönüm noktası yaratır.

Peki neden bu kadar kritik? Çünkü beş yıl ve üzeri süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren (yani siz), kira bedelini rayiç bedele uygun hale getirmek için "kira tespit davası" açma hakkına sahip olur. Bu, sizin için iki kapı açar: Ya kirayı hak ettiği değere çıkararak mülkünüzden adil bir gelir elde edersiniz ya da bu süreç, kiracının yeni bedeli kabul etmeyerek tahliye ihtimalini güçlendirir. Ancak bizim ana hedefimiz, doğrudan tahliye olduğu için, kira tespit davası bir araç olabilir, nihai hedef tahliye için başka yollara başvurmamız gerekecek.

Tahliye Taahhütnamesi Yoksa Her Şey Bitti mi? Asla!

Birçok ev sahibi, tahliye taahhütnamesinin olmamasının tahliye imkanını tamamen ortadan kaldırdığını düşünür. Oysa bu doğru değil. Tahliye taahhütnamesi elbette en kolay tahliye yollarından biridir ancak tek yol değildir. Kanun koyucu, belli koşullar altında, tahliye taahhütnamesi olmasa dahi kiracıyı tahliye etme imkanları sunar.

Özellikle kiracınızın beş yılını doldurması, sizin lehinize yeni tahliye sebeplerinin doğmasına neden olur. Gelin bu sebepleri ve nasıl işleyeceklerini adım adım inceleyelim.

5 Yılı Dolduran Kiracı İçin En Yaygın Tahliye Nedenleri

Kiracınızın beş yılı doldurması, size özellikle iki önemli tahliye sebebini kullanma imkanı sunar:

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (Gerçek ve Samimi İhtiyaç Şartı)

Bu, ev sahiplerinin en sık başvurduğu ve genellikle başarılı olduğu tahliye nedenlerinden biridir. Adından da anlaşılacağı üzere, sizin veya kanunen sayılan yakınlarınızın o konuta ihtiyacı olması durumunda kiracıyı tahliye edebilirsiniz.

Kimlerin İhtiyacı Olabilir?
Kiraya verenin kendisi
Eşi
Altsoyu (çocukları, torunları)
Üstsoyu (anne ve babası, dede ve nineleri)
* Bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler

Nasıl Bir İhtiyaç Olmalı?
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Mahkemeler bu konuda oldukça titiz davranır. Örneğin:
Örnek 1: "Oğlum evleniyor ve oturacak yeri yok." Veya "Kızımın şehir dışında işi çıktı, bu eve ihtiyacı var." Bu tür durumlar, mahkemece kabul gören gerçek ve samimi ihtiyaçlara örnek teşkil eder.
Örnek 2: "Benim mevcut evim sağlık sorunları nedeniyle merdivensiz veya giriş katta olmalı, kiradaki evim bu şartları sağlıyor."
* Örnek 3: "Maddi durumum kötüleşti, başka bir evde kira ödemek yerine kendi evimde oturmak istiyorum."

Süreç Nasıl İşler?
1. İhtarname: Öncelikle, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde (kira sözleşmeniz belirli süreli ise sözleşme bitiminden, belirsiz süreli ise fesih dönemine uygun olarak), ihtiyacınız olduğunu belirten bir ihtarnameyi noter aracılığıyla kiracınıza göndermelisiniz. Bu ihtarname, tahliye talebinizin başlangıcıdır. İhtarnameyi göndermek için süreyi kaçırmamak hayati önem taşır.
2. Dava Açma: İhtarnamede belirtilen sürede (genellikle 1 ay sonra) kiracı evi boşaltmazsa, ihtarnamenin tebliğinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmanız gerekir. Mahkeme, sizin veya yakınınızın ihtiyacının gerçekten var olup olmadığını titizlikle inceler.

Önemli Not: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kazanıldığında ve kiracı tahliye edildiğinde, o konutu üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamazsınız. Aksi takdirde, eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalabilirsiniz.

2. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye

Eğer eviniz ciddi bir yeniden inşa, esaslı onarım, genişletme veya değiştirme ihtiyacı duyuyorsa ve bu çalışmalar sırasında konutta oturulması imkansız hale gelecekse, bu sebebi de tahliye için kullanabilirsiniz.

Nasıl Bir Durum Olmalı?
Örnek 1: Belediyeden alınmış bir yıkım ruhsatınız veya yapının güçlendirme projeniz var.
Örnek 2: Evin taşıyıcı sisteminde ciddi bir problem var ve büyük çaplı bir tadilat gerekiyor.

Süreç Nasıl İşler?
1. İhtarname: Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde yapının yeniden inşa veya imar edileceğini belirten bir ihtarnameyi noter aracılığıyla kiracınıza göndermelisiniz. İhtarnameye genellikle ilgili ruhsat veya proje belgelerinin eklenmesi, talebinizin ciddiyetini gösterir.
2. Dava Açma: Kiracı evi boşaltmazsa, ihtarın tebliğinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmanız gerekir.

Önemli Not: Bu sebeple tahliye edilen kiracının, yeniden yapılan veya onarılan konutu öncelikle kiralama hakkı vardır. İnşaat bittikten sonra, kiracıya tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde bu hakkını kullanması için bildirim yapmanız gerekir.

Diğer Olası Yollar (Ancak Sorunuzdaki Duruma Daha Az Uygun)

• Kira Bedelini Ödememe Nedeniyle Tahliye: Kiracınız kira artışını kabul etmese de mevcut kira bedelini ödüyorsa bu yol direkt uygulanamaz. Ancak kira bedelini eksik veya geç ödüyorsa (mevcut sözleşmeye göre), iki haklı ihtarname ile tahliye davası açılabilir.
• Kira Tespit Davası: Bu doğrudan tahliye davası değildir ancak beş yılını dolduran kiracılar için önemli bir araçtır. Kiracınız yasal sınırların üzerinde bir artışı kabul etmiyorsa, kira bedelini piyasa rayiçlerine göre tespit ettirmek için kira tespit davası açabilirsiniz. Bu dava sonucunda belirlenen yeni kira bedeli, kiracı için yüksek gelebilir ve bu durum onu kendi isteğiyle tahliye etmeye yönlendirebilir. Ancak bu, hukuki bir tahliye yolu değil, dolaylı bir stratejidir.

Adım Adım Yapılması Gerekenler ve Pratik İpuçları

1. Profesyonel Hukuki Destek Şart!
   Yukarıda bahsettiğim tüm bu süreçler, hukuki bilgi ve tecrübe gerektirir. Küçük bir hata, davanızın reddedilmesine ve sürenin uzamasına neden olabilir. Bu nedenle, gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukatla çalışmak mutlaka gereklidir. Avukatınız, durumunuza özel en uygun tahliye yolunu belirleyecek, ihtarname ve dava dilekçelerini doğru şekilde hazırlayacaktır.

2. Belge Toplama ve Delil Hazırlığı
   Kira sözleşmeniz
   Kira ödeme dekontları (banka havalesi veya makbuzlar)
   Kiracınızla yazışmalarınız (e-posta, WhatsApp mesajları - bunlar her zaman delil olarak kabul edilmese de duruma göre değerlendirilir)
   İhtiyaç nedeniyle tahliye için: İhtiyacınızı kanıtlayacak belgeler (evlilik cüzdanı, sağlık raporu, başka konutunuzun olmadığına dair tapu kayıtları vb.)
   * Yeniden inşa için: Belediyeden alınmış ruhsat, proje, tadilat planları.

3. İhtarname Sürecini Doğru Yönetin
   Noter ihtarnamesi, tahliye sürecinin ilk ve en önemli adımıdır. Avukatınız aracılığıyla, yasal sürelere ve usule uygun bir ihtarname çektiğinizden emin olun. Sürelerin kaçırılması, davanın kaybedilmesine yol açabilir.

4. Arabuluculuk (Zorunlu Hale Geldi!)
   Konut ve çatılı işyeri kira uyuşmazlıkları için 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabuluculuk başvurusunda bulunmak zorunlu hale geldi. Yani, dava açmadan önce arabulucuya başvurarak kiracınızla anlaşmaya çalışmanız gerekecek. Bu süreç, bazen mahkemeye gitmeden de sorunu çözmek için bir fırsat sunabilir.

5. Sabırlı Olun ve Süreci Takip Edin
   Hukuki süreçler zaman alabilir. Mahkemelerin iş yükü ve tebligat süreçleri nedeniyle bir tahliye davası ortalama 1-2 yıl sürebilir. Bu süreçte avukatınızla düzenli iletişimde kalarak davanızın seyrini yakından takip edin.

Sonuç

Kiracınızın beş yılını doldurması ve tahliye taahhütnamesinin olmaması, sizi çaresiz bir duruma sokmuyor. Tam aksine, Türk Borçlar Kanunu'nun size tanıdığı ihtiyaç nedeniyle tahliye veya yeniden inşa nedeniyle tahliye gibi önemli haklar bulunmaktadır. Unutmayın, bu süreçte en büyük destekçiniz, konuya hakim bir hukuk uzmanı olacaktır. Doğru adımlar atarak, mülkünüz üzerindeki hakkınızı yeniden tesis edebilir, ya da adil bir kira bedeliyle yeniden değerlendirebilirsiniz. Güvenle ilerleyin ve profesyonel destek almaktan çekinmeyin!