Pandemi kaynaklı ticari kira sözleşmesinde 'mücbir sebep' maddesini nasıl aktif ederim?

Question

Küresel bir salgın sebebiyle işlerim tamamen durunca dükkan kiramı ödeyemez hale geldim. Kira sözleşmemde mücbir sebep maddesi var ama bu durumda tam olarak hukuki süreci nasıl başlatmalıyım, karşı tarafla nasıl bir iletişim kurmalıyım?

Answer 1

Sevgili girişimciler, iş ortakları ve elbette bu zorlu süreçte ticari hayatın bel kemiği olan sizler…

Küresel bir salgının tüm dünyayı saran etkileri, ne yazık ki birçok işletmenin çarklarını durma noktasına getirdi. Özellikle dükkan kirasını ödeyemez hale gelmek gibi durumlar, pek çoğunuzun uykularını kaçıran ciddi bir sorun haline geldi. Ancak unutmamanız gereken ilk şey: Yalnız değilsiniz ve bu durumun hukuki çözümleri mevcut. Türkiye'nin önde gelen bir uzmanı olarak, bu makalede sizlere pandemi kaynaklı ticari kira sözleşmesinde 'mücbir sebep' maddesini nasıl aktif edebileceğinizi, hukuki süreci ve ev sahibiyle iletişimi nasıl yönetmeniz gerektiğini adım adım anlatacağım.

Gelin, bu karmaşık görünen süreci birlikte aydınlatalım.

Mücbir Sebep Nedir ve Pandemi Bu Kapsama Girer mi?

Öncelikle, "mücbir sebep" kavramını netleştirelim. Hukuk dilinde mücbir sebep, kısaca öngörülemez, karşı konulamaz ve önlenemez bir olay demektir. Deprem, sel, savaş gibi olaylar tipik mücbir sebep örnekleridir. Peki, küresel bir salgın olan COVID-19 pandemisi bu kapsama girer mi?

Kesinlikle evet! Özellikle ilk dönemlerde devlet tarafından getirilen sokağa çıkma yasakları, işletme kapatma kararları (restoranlar, kafeler, spor salonları, AVM'ler içindeki dükkanlar vb.), pandemi kaynaklı üretim ve tedarik zinciri aksaklıkları gibi durumlar, genel kabul görmüş bir mücbir sebep niteliğindedir.

Ancak burada kritik olan nokta şudur: Pandemi, sizin kira ödeme yükümlülüğünüzü yerine getirememenize doğrudan ve somut olarak neden olmalı. Örneğin, devlet kararıyla dükkanınızın aylarca kapalı kalması, cirosuz kalmanız nedeniyle kira ödeyememeniz mücbir sebeple doğrudan ilişkilidir. Ama dükkanınız açık olup, "işler iyi gitmiyor" gerekçesiyle kira ödeyememeniz, tek başına mücbir sebep teşkil etmeyebilir. Önemli olan, sebep-sonuç ilişkisini net bir şekilde ortaya koyabilmektir.

Kira Sözleşmenizdeki Mücbir Sebep Maddesi: İlk Adım

Şimdi, ilk ve en kritik adımlardan birine geliyoruz: Kira sözleşmenizi titizlikle incelemek!

Çoğu ticari kira sözleşmesinde 'mücbir sebep' başlıklı bir madde bulunur. Bu maddeyi bulup dikkatlice okuyun. Ne aramalısınız?
Mücbir sebep tanımı: Pandemi gibi durumları kapsayıp kapsamadığına bakın.
Bildirim süreleri ve şekilleri: Mücbir sebebi ileri sürmeniz için belirli bir süre (örneğin olayın gerçekleşmesinden itibaren 15 gün içinde) ve belirli bir bildirim şekli (örneğin noter aracılığıyla) belirtilmiş mi?
* Mücbir sebebin sonuçları: Kira ödeme yükümlülüğünün askıya alınması, kira bedelinde indirim, sözleşmenin feshi gibi hangi sonuçları doğuracağı yazılmış mı?

Eğer sözleşmenizde mücbir sebep maddesi yoksa bile endişelenmeyin. Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi ("Aşırı İfa Güçlüğü") ve genel hukuk prensipleri, bu gibi durumlarda taraflara sözleşmenin koşullarının yeniden düzenlenmesi veya feshedilmesi imkanını sunar. Kanun der ki: Sözleşme yapılırken öngörülemeyen ve taraflarca öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkarsa, borçlu edimini yerine getirmekte aşırı güçlük çekerse, hakim sözleşmeyi uyarlayabilir veya feshedebilir. Pandemi tam da böyle bir olağanüstü durumdur.

İletişimin Gücü: Ev Sahibiyle Diyalog Kurmak

Hukuki süreçleri düşünmeden önce, atmanız gereken en önemli adım ev sahibinizle yapıcı bir diyalog kurmaktır. Unutmayın, sizin mağduriyetiniz gerçek olduğu gibi, ev sahibinizin de kira gelirine ihtiyacı olabilir.

• Zaman kaybetmeyin: Kirayı ödeyemez duruma gelir gelmez, gecikmeden ev sahibinizle iletişime geçin. Gecikmeler, iyi niyetinizi sorgulatabilir ve durumu daha da zorlaştırabilir.
• Açık ve şeffaf olun: Durumunuzu net bir şekilde açıklayın. Hükümet kararları, işlerinizin durma nedeni, cirolarınızdaki düşüş gibi somut verileri paylaşmaktan çekinmeyin. Benim deneyimlerime göre, samimi bir açıklama çoğu zaman olumlu kapılar açar.
• Çözüm odaklı yaklaşın: Sadece "kirayı ödeyemiyorum" demek yerine, "Bu ay kiramın yarısını ödeyebilirim, kalanını iki ay sonra taksitle ödemek isterim" veya "Dükkanım kapalı olduğu sürece kiramı askıya alabilir miyiz?" gibi somut tekliflerle gidin.
• Yazılı iletişimi tercih edin: Telefon görüşmelerinin yanı sıra, e-posta veya iadeli taahhütlü mektup gibi yazılı kanalları kullanarak iletişiminizi belgeleyin. Bu, olası bir hukuki süreçte elinizi güçlendirecektir. Örneğin, "Sayın [Ev Sahibi Adı], bildiğiniz üzere pandemi sebebiyle dükkanımız [tarih] tarihinden itibaren kapalıdır. Bu durumdan dolayı kira ödemekte güçlük çekmekteyiz. Geçici bir süre için [öneriniz] şeklinde bir çözüm bulabilirsek çok seviniriz." gibi bir metinle başlayabilirsiniz.

Hukuki Süreci Başlatmak: İhtarname ve Diğer Adımlar

Ev sahibiyle diyalog kurmaya çalıştınız ancak bir anlaşmaya varamadıysanız veya ev sahibi iletişime kapalıysa, hukuki süreci başlatmanız gerekebilir.

1. Noter Aracılığıyla İhtarname Çekmek

Bu, hukuki sürecin ilk ve en resmi adımıdır. Noter aracılığıyla çekeceğiniz bir ihtarname ile ev sahibinize durumunuzu resmi olarak bildirirsiniz. İhtarnamede şunlar yer almalı:
Pandemi koşullarının mücbir sebep teşkil ettiği.
Bu mücbir sebep nedeniyle kira ödeme yükümlülüğünüzü yerine getiremediğiniz.
Kira sözleşmenizdeki mücbir sebep maddesine (varsa) veya Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümlerine atıfta bulunarak durumun hukuki dayanağı.
Ev sahibinden kira bedelinde indirim, erteleme veya sözleşme koşullarının yeniden uyarlanması gibi bir talepte bulunmanız.
* Belirli bir süre içinde (örneğin 7 veya 15 gün) yanıt beklediğinizi belirtmeniz.
Bu ihtarname, iyi niyetinizi gösterir ve ileride olası bir davada önemli bir kanıt teşkil eder.

2. Arabuluculuk Süreci

Türkiye'de ticari kira uyuşmazlıkları dahil birçok ticari dava için arabuluculuk, dava şartı haline gelmiştir. Yani, doğrudan dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur.
Nedir? Tarafsız bir arabulucunun gözetiminde, sizin ve ev sahibinizin bir araya gelerek bir uzlaşma zemini bulmaya çalıştığınız bir süreçtir.
Faydaları: Mahkemeye kıyasla çok daha hızlı, daha az maliyetli ve genellikle taraflar arasındaki ilişkiyi koruyarak kalıcı çözümler üretir. Benim danışmanlık yaptığım birçok firma, arabuluculuk sayesinde makul bir noktada uzlaşma sağladı.
* Nasıl işler? Avukatınız aracılığıyla veya doğrudan Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı'na başvurarak bir arabulucu görevlendirilmesini talep edebilirsiniz.

3. Dava Süreci

Eğer arabuluculuk sürecinde de bir anlaşmaya varılamazsa, son çare olarak mahkemeye başvurma hakkınız doğar. Bu durumda bir avukat aracılığıyla 'Kira Bedelinin Uyarlanması Davası' veya duruma göre 'Sözleşmenin Feshi Davası' açılabilir. Mahkeme, mevcut koşulları değerlendirerek kira bedelinde indirim yapılmasına, ödemelerin ertelenmesine veya sözleşmenin feshedilmesine karar verebilir. Ancak bu süreç daha uzun, maliyetli ve yıpratıcı olabilir, bu yüzden arabuluculukta anlaşmaya çalışmak genellikle daha iyi bir seçenektir.

Somut Örnekler ve Benim Deneyimlerimden Notlar

Pandeminin ilk dönemlerinde yüzlerce işletme benzer sorunlarla karşılaştı. İşte karşılaştığımız birkaç örnek:

• Örnek 1: Kafe İşletmecisi: Bir kafe sahibi, sokağa çıkma yasakları nedeniyle aylarca kapalı kalmış ve kira ödeme gücünü tamamen yitirmişti. Ev sahibiyle ilk etapta anlaşamayınca noterden ihtarname çekerek mücbir sebep nedeniyle kira bedelinin askıya alınmasını talep etti. Daha sonra arabuluculuk sürecinde, kapalı kaldığı ayların kirasının %50 oranında indirimiyle ve kalan borcun 6 taksitte ödenmesiyle anlaştılar.
• Örnek 2: Giyim Mağazası Zinciri: Bir perakende giyim firması, AVM'lerin kapanmasıyla tüm mağazaları için kira ödeme sorunları yaşadı. Onlar, ev sahiplerine standart bir mektup göndererek durumu açıkladılar ve hükümetin aldığı önlemleri hatırlattılar. Çoğu ev sahibiyle %30-40 oranında indirim veya 3-6 ay erteleme şeklinde anlaşabildiler. Uzlaşmaya varamayan birkaç ev sahibiyle ise arabuluculuk süreci başlattılar ve mahkeme öncesi uzlaştılar.
• Deneyimimden bir not: Özellikle pandeminin ilk şok etkisi sırasında, Yargıtay'ın geçmiş kararları ve Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümleri referans alınarak mahkemeler, mücbir sebep veya aşırı ifa güçlüğü durumlarında kiracılar lehine kararlar verdi. Bu da gösteriyor ki, doğru adımlarla hak arayışınızda yalnız değilsiniz.

Unutmayın: Hukuki Destek Şart!

Bu makale genel bir yol haritası sunmakla birlikte, her kira sözleşmesi ve her durum kendine özgüdür. Sözleşmenizdeki detaylar, ev sahibinizin tutumu, sizin iş modelinizin pandemiden nasıl etkilendiği gibi birçok faktör süreci doğrudan etkileyecektir.

Bu nedenle, yukarıda bahsedilen adımları atarken mutlaka bir avukattan hukuki destek almanızı şiddetle tavsiye ederim. Alanında uzman bir avukat, kira sözleşmenizi inceleyecek, durumunuza özel en doğru stratejiyi belirleyecek ve sizi hukuki süreçlerde en iyi şekilde temsil edecektir. Erken aşamada alınacak profesyonel bir destek, olası hataların önüne geçer ve size zaman ve maliyet tasarrufu sağlar.

Sonuç

Sevgili okuyucularım, küresel bir krizin getirdiği zorluklar karşısında paniğe kapılmak yerine, bilinçli ve stratejik adımlar atmak en doğru yaklaşımdır. Pandemi kaynaklı ticari kira sözleşmesindeki 'mücbir sebep' maddesini veya kanunun sunduğu 'aşırı ifa güçlüğü' imkanını aktif etmek, haklarınızı aramanın meşru ve yasal bir yoludur.

Unutmayın:
Sözleşmenizi iyi okuyun.
Ev sahibinizle açık ve yapıcı iletişim kurun.
İletişiminizi yazılı olarak belgeleyin.
Gerekirse noterden ihtarname çekin.
Arabuluculuk sürecinden çekinmeyin.
Ve en önemlisi, hukuki danışmanlık almaktan asla çekinmeyin.

Bu zorlu dönemi en az hasarla atlatmanız ve işlerinizi yeniden canlandırmanız dileğiyle. Güçlü kalın, bilinçli kalın!