25% zamdan kaçan ev sahibinin boş tahliye taahhütnamesi tehdidi?

Question

Ev sahibiyle 2. yılımız dolmak üzere, kanuni %25 zam yerine fahiş bir artış istedi. Kabul etmeyince, geçen yıl imzalattığı boş tahliye taahhütnamesini devreye sokacağını söyledi. Bu durumda kiracı olarak ne yapabilirim, sözleşme bitimine yakın imzalatılan bu belge geçerli midir?

Answer 1

%25 Zamdan Kaçan Ev Sahibinin "Boş Tahliye Taahhütnamesi" Tehdidi: Kiracıların Kâbusu ve Çıkış Yolu

Merhaba sevgili okuyucularım, kiracılar ve ev sahipleri arasındaki ilişkilerin giderek daha karmaşık bir hal aldığı bu günlerde, maalesef sıkça karşılaştığımız, sizleri en derinden etkileyen bir konuya değineceğiz: %25 kira zammına uymak istemeyen ev sahibinin, daha önce imzalatmış olduğu boş tahliye taahhütnamesini tehdit unsuru olarak kullanması.

Bu durum, birçok kiracının kabusu haline gelmiş durumda. "İkinci yılımız dolmak üzere, ev sahibimiz kanuni %25 zam yerine fahiş bir artış istiyor. Kabul etmeyince de geçen yıl imzalattığı boş tahliye taahhütnamesini devreye sokacağını söylüyor. Ne yapmalıyım?" diye soran bir okurumuzun yaşadığı bu dram, aslında yüz binlerce kişinin sessiz çığlığı.

Bugün, bu karmaşık durumu tüm yönleriyle ele alacak, yasal haklarınızı ve atabileceğiniz adımları detaylı bir şekilde masaya yatıracağız. Unutmayın, bilgi en büyük gücünüzdür ve yalnız değilsiniz.

Yükselen Kira Fırtınası ve %25 Kalkanı

Öncelikle, içinde bulunduğumuz durumu bir hatırlayalım. Ülkemizdeki ekonomik dalgalanmalar, kira fiyatlarını adeta bir fırtınaya çevirdi. Hükümetimiz, kiracıları bu fırtınanın en yıkıcı etkilerinden korumak amacıyla bir düzenleme getirdi: Konut kiralarında yıllık artış oranının, belirli bir tarihe kadar %25 ile sınırlandırılması.

Bu düzenleme, ev sahipleri için beklenen kira artışlarını dizginlerken, kiracılar için hayati bir nefes alma alanı sağladı. Ancak ne yazık ki bazı ev sahipleri, bu yasal sınırlamayı göz ardı ederek, piyasa koşullarını bahane edip fahiş artışlar talep etme yoluna gidebiliyor. İşte tam bu noktada, kiracıların "reddetme" hakkını kullanmasıyla birlikte, eski defterler açılıyor ve maalesef, çoğu zaman bir tehdit aracı olarak boş tahliye taahhütnameleri sahneye çıkıyor.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Neden Bu Kadar Kritik?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltacağını ve anahtarı teslim edeceğini yazılı olarak beyan ettiği bir belgedir. Normal şartlarda, kira ilişkisi bitiminde kiracının kendi rızasıyla evi boşaltmaması durumunda, ev sahibine hızlı bir tahliye yolu sunar. Ancak burada kritik olan, bu belgenin ne zaman ve ne şekilde alındığıdır.

Boş tahliye taahhütnamesi ise, genellikle kiralama işleminin başında, hatta bazen sözleşmeden bile önce imzalatılan, tahliye tarihinin veya diğer bazı bilgilerin boş bırakıldığı belgelerdir. İşte tehlike çanları burada çalmaya başlar.

Boş Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği: En Can Alıcı Nokta

Sizin durumunuzda olduğu gibi, "geçen yıl imzalattığı boş tahliye taahhütnamesi" ifadesi, bu konunun en önemli detayını barındırıyor. Türk Borçlar Kanunu'na göre, bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için temel bir şart vardır: Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralananın kiracıya teslim edilmesinden (yani kiracının eve taşınmasından) SONRA, özgür iradeyle verilmiş olmalıdır.

• Eğer bu belge, kira sözleşmesiyle aynı tarihte ya da sözleşmeden önce imzalatıldıysa, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre geçersizdir. Çünkü kiracı, henüz eve taşınmamışken veya taşınma anında, "kiralamayı kaybetme" endişesiyle bu belgeyi imzalamak zorunda kalmış sayılır. Bu durum, özgür irade sakatlığı olarak kabul edilir.
• Sizin durumunuzda olduğu gibi "geçen yıl" imzalandıysa: Eğer siz eve taşındıktan sonra, örneğin ilk yılın ortasında veya sonunda, kiralamayı devam ettirme karşılığında veya farklı bir sebeple bu belgeyi imzaladıysanız, kağıt üzerinde "geçerli" olma ihtimali doğabilir. Ancak, belgenin "boş" olması ve şimdi bir tehdit unsuru olarak kullanılması, durumu tekrar kiracı lehine çevirebilecek önemli detaylar barındırır.
  • Boş olması ne anlama gelir? Tahliye tarihinin boş bırakılması, ev sahibinin bu tarihi sonradan kendisinin doldurduğu anlamına gelebilir. Eğer ev sahibi, sizin imzaladığınız boş kağıda sonradan tek taraflı olarak bir tahliye tarihi yazdıysa ve bu tarihi sizinle müzakere etmediyse, bu durum da taahhütnamenin geçerliliğini ciddi şekilde tartışmalı hale getirir.
  • Tehdit unsuru olarak kullanılması: Ev sahibinin yasal %25 zammı kabul etmemeniz üzerine bu belgeyi ortaya çıkarması, bu belgenin en başından beri bir baskı aracı olarak alındığına veya şimdi kötü niyetli bir şekilde kullanıldığına dair önemli bir emaredir.

Önemli Not: Yargıtay'ın son kararlarında, boş tahliye taahhütnamesi imzalatıldığında, bu boşlukların sonradan doldurulması durumunda, bunun kiracı aleyhine kötü niyetli bir uygulama olup olmadığına bakılıyor. Eğer kiracı, o anki iradesiyle evi tahliye etmeyi taahhüt etmemişse ve boşluklar ev sahibi tarafından sonradan doldurulmuşsa, bu tür taahhütnameler geçersiz kabul edilebilir. Ancak bu, hukuki bir süreçle ispat gerektiren bir durumdur.

Ne Yapmalısınız? Adım Adım Kiracı Hakları

Şimdi gelelim bu durumda atmanız gereken prikta adımlara:

1. Paniğe Kapılmayın ve Sakin Kalın

Öncelikle, ev sahibinizin bu tehdidine karşı paniğe kapılmayın. Hukuki süreçler vardır ve haklarınızı bilmek sizi güçlü kılar. Unutmayın, ev sahibiniz sizin %25 zammı kabul etmemeniz üzerine bunu yapıyor ve bu da onun iyi niyetini sorgulatır.

2. Tüm İletişimi Belgeleyin

Ev sahibinizle aranızdaki tüm yazışmaları (WhatsApp mesajları, e-postalar, SMS'ler) mutlaka saklayın. Özellikle kira artışı talebi ve boş tahliye taahhütnamesi tehdidini içeren her türlü yazışma, ilerideki bir davada sizin lehinize çok güçlü deliller olacaktır. Ev sahibinizin fahiş kira artışı talep ettiğini ve yasal sınırı aşmak istediğini bu yazışmalarla ispatlayabilirsiniz.

3. Yasal Kira Artışını Ödemeye Devam Edin

Kira sözleşmenizin süresi bitiminde veya yeni dönemde, yasal %25'lik kira artışını uygulayarak kiranızı düzenli bir şekilde ödemeye devam edin. Banka aracılığıyla ödeme yaptığınızdan emin olun ve açıklama kısmına "Şubat 2024 kirası %25 zamlı" gibi notlar düşerek ödemenizin ne anlama geldiğini belirtin. Bu, sizin iyi niyetli bir kiracı olduğunuzu ve kanunlara uyduğunuzu gösterir.

4. Mutlaka Bir Avukata Danışın

Bu tür durumlar, yasal detayları olan karmaşık süreçlerdir. Elinizdeki tahliye taahhütnamesinin suretini ve kira sözleşmenizi alarak derhal bir gayrimenkul hukuku uzmanı avukata başvurun. Avukatınız, belgenin ne zaman ve hangi koşullarda imzalandığı, boşlukların nasıl doldurulduğu gibi detayları değerlendirerek sizin için en doğru stratejiyi belirleyecektir. Avukatınız, taahhütnamenin geçersizliğini ileri sürmeniz için size yol gösterecektir.

5. Ev Sahibinden Gelebilecek Yasal Adımlara Karşı Hazırlıklı Olun

Eğer ev sahibi gerçekten tahliye taahhütnamesini işleme koyarsa, size noter aracılığıyla bir tahliye bildirimi veya icra dairesi aracılığıyla bir takip başlatabilir. Böyle bir durumda, size tebliğ edilen her türlü yasal belgeye, belirtilen yasal süreler içinde itiraz etmeniz şarttır! Genellikle bu süre 7 gündür. İtiraz etmezseniz, taahhütname geçerli kabul edilerek tahliyeniz gerçekleştirilebilir. Bu süreçte de avukatınız size yol gösterecektir.

6. Kanıt Toplamaya Devam Edin

• Eğer tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesiyle aynı gün veya önce imzaladığınıza dair bir kanıtınız varsa (örneğin, sözleşmedeki tarihin önceki olması, tanıklar, vb.), bu çok güçlü bir delildir.
• Eğer o tarihlerde sizi zorlayan, tehdit eden mesajlar veya konuşmalar olduysa, bunları da derleyin.

Unutmayın: Hukuk Sizin Yanınızda!

Sevgili okuyucularım, ev sahibi-kiracı ilişkileri karşılıklı güven ve saygıya dayanmalıdır. Ancak ne yazık ki bazı durumlarda bu denge bozulabiliyor. Kiracı olarak sizin de haklarınız var ve bu hakları sonuna kadar korumak sizin en doğal hakkınızdır. Yasal kira artış oranına uymayarak yasalara aykırı hareket eden ev sahibinin, bir de üstüne sizi tehdit etmesi kabul edilemez.

Boş tahliye taahhütnamesi, tek başına bir tahliye garantisi değildir. Özellikle sizin durumunuzda olduğu gibi, bu belgenin alınış amacı ve sonradan kötü niyetle kullanılması, yasal merciler tarafından mutlaka değerlendirilecektir.

Sakın umutsuzluğa kapılmayın. Hukuki destek alarak ve doğru adımları atarak bu süreci lehinize çevirebilir, hem haklarınızı koruyabilir hem de yasalara aykırı taleplere karşı durabilirsiniz. Unutmayın, bu mücadelede yalnız değilsiniz ve haklı olanın sesi her zaman duyulur.

Umarım bu bilgiler, içinde bulunduğunuz zor durumu anlamanıza ve doğru adımları atmanıza yardımcı olur. Kendinize iyi bakın, haklarınızı koruyun!